Vermieter gegen Mieter: das Machtpendel im Zyklus

# Vermieter gegen Mieter: das Machtpendel im Zyklus

2021 konnte ein Mieter, der in der Innenstadt von San Francisco einen neuen Mietvertrag abschloss, zwölf mietfreie Monate fordern und auch bekommen, dazu einen sechsstelligen Betrag für den Ausbau seiner Fläche und das Recht, vorzeitig auszusteigen, falls hybrides Arbeiten das Büro sinnlos machen würde. Drei Jahre früher hoben Vermieter in denselben Gebäuden die Mieten jährlich an und boten kaum mehr als einen neuen Anstrich. Gleiche Gebäude, gleicher Teilmarkt, umgekehrte Machtverhältnisse. Dieser Umschwung ist die ganze Lektion: In der Gewerbeimmobilienwelt ist „wer die Macht hat" keine feste Hierarchie, sondern ein Pendel, angetrieben von einer einzigen Zahl: der Leerstandsquote.

Die Kernbeziehung: zwei Akteure, ein knappes Gut

Nimmt man die Vermittler weg, hat der Gewerbeimmobilienmarkt zwei zentrale Akteure: den Vermieter (Eigentümer des Gebäudes, auf Einnahmen und Objektwert aus) und den Mieter (Nutzer, auf nutzbare Fläche zu vertretbaren Kosten aus). Alle anderen, Makler, Kreditgeber, Regulierer, sind Nebendarsteller.

Die Macht zwischen Vermieter und Mieter ist im Grunde eine Verhandlung über eine einzige knappe Ressource: nutzbare Quadratmeter an einem Standort, den Mieter wollen. Ist diese Ressource knapp, bepreisen Vermieter sie wie bei einer Auktion. Ist sie im Überfluss vorhanden, bepreisen Mieter sie wie in einem KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →äufermarkt für Gebrauchtwagen.

Die Variable, die Ihnen zu jedem Zeitpunkt sagt, wer gewinnt, ist die Leerstandsquote, also der Anteil der vermietbaren Fläche in einem Markt, der unbelegt ist. Beobachten Sie sie, und Sie kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen Concessions vorhersagen, bevor Sie einen einzigen Mietvertrag sehen.

Wie das Pendel schwingt: die Mechanik

Die Leerstandsquote wirkt direkt auf zwei verhandelbare Hebel:

• Nominalmiete (face rent): die im Mietvertrag ausgewiesene Miete pro Quadratfuß.
• Concessions: alles, was Vermieter über die ausgewiesene Zahl hinaus draufpacken, mietfreie Zeiten, Tenant-Improvement-(TI-)Zuschüsse (Geld für den Ausbau), vorzeitige KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ündigungsrechte und Flexibilität im Vertrag (kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ürzere Laufzeiten, Erweiterungsoptionen).

Die Kennzahl, die mehr zählt als die Nominalmiete, ist die Effektivmiete (effective rent), also die Nominalmiete minus dem Wert der Concessions, verteilt über die Vertragslaufzeit. Ein Vermieter kann die Nominalmiete konstant halten, während die Effektivmiete einbricht, einfach indem ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → mehr mietfreie Monate verschenkt. Deshalb kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen die ausgewiesenen Angebotsmieten in Büromärkten stabil aussehen, während Vermieter sichtbar verzweifelt sind.

Rechenbeispiel:

Ein zehnjähriger Büromietvertrag mit 50 $/sq ft Nominalmiete, 12 mietfreien Monaten und einem TI-Zuschuss von 75 $/sq ft, über die Laufzeit verteilt:

• Wert der mietfreien Zeit: 50 $ x 1 Jahr = 50 $/sq ft, über 10 Jahre verteilt = 5 $/sq ft/Jahr
• TI-Zuschuss verteilt: 75 $ / 10 Jahre = 7,5 $/sq ft/Jahr
• Effektivmiete = 50 $ - 5 $ - 7,5 $ = 37,5 $/sq ft/Jahr

Das sind 25 % unter der Nominalmiete. In einem mieterfreundlichen Markt wird diese Lücke größererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen →; in einem vermieterfreundlichen Markt schrumpft sie gegen null.

Vermieterfreundliche Bedingungen: was die Waage kippt

Vermieter gewinnen Verhandlungsmacht, wenn:

• Der Leerstand niedrig ist (als gesund gilt beim Büroleerstand üblicherweise rund 8 bis 12 %, abhängig von Markt und Zyklus, das ist eine grobe Schätzung, keine harte Schwelle).
• Das Angebot begrenzt ist, sei es durch Bauplanungsrecht, Baukosten oder einfach dadurch, dass keine neuen Gebäude in Bau gehen.
• Mieter wenige Alternativen haben im konkreten Teilmarkt oder in der Gebäudeklasse, die sie brauchen (eine Anwaltskanzlei, die Class-A-Fläche in Gerichtsnähe braucht, kann nicht einfach auf ein Lager im Vorort ausweichen).
• Die Kapitalmärkte Verkäufer begünstigen, sodass Vermieter nicht unter Refinanzierungsdruck stehen, Flächen zu jedem Preis zu füllen.

In diesen Phasen kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ürzen Vermieter mietfreie Zeiten, begrenzen TI-Zuschüsse, setzen mehrjährige Mietstaffeln durch (vertraglich vereinbarte jährliche Erhöhungen, als grobe Norm in US-Büromietverträgen oft 2 bis 3 %, Schätzung) und wehren sich gegen vorzeitige KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ündigungsklauseln.

Mieterfreundliche Bedingungen: das Spiegelbild

Mieter gewinnen Verhandlungsmacht, wenn der Leerstand hoch ist. Nach 2020 wurde der US-Büroleerstand zur deutlichsten laufenden Fallstudie: Marktberichte von CBRE und JLL (beide große Gewerbeimmobilienmakler, die vierteljährlich Leerstandsdaten veröffentlichen, öffentliche Beispiele im kostenlosen Research-Hub von JLL) verzeichneten, wie der Büroleerstand in US-Innenstädten bis Anfang der 2020er Jahre in den hohen Zehnerbereich und in einigen Städten über 20 % stieg, eine Schätzung, aber in der Richtung gut dokumentiert.

In diesem Umfeld:

• Mietfreie Zeiten dehnten sich bei längeren Verträgen auf 12 bis 18 Monate aus (Schätzung, stark abhängig von Stadt und Gebäudeklasse).
• TI-Zuschüsse stiegen deutlich, weil Vermieter um jeden kreditwürdigen Mieter konkurrierten.
• Vertragslaufzeiten wurden kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ürzer, Mieter wollten sich nicht auf Zehnjahresverträge einlassen und bevorzugten fünf Jahre oder weniger mit Verlängerungsoptionen.
• Flight to quality setzte ein: Selbst in überversorgten Märkten behielten Spitzenobjekte (Class A, neu gebaut oder saniert) Preissetzungsmacht, während der ältere Class-B- und -C-Bestand die stärksten Concessions sah. Machtverhältnisse sind innerhalb eines Marktes nicht einheitlich, sie fragmentieren nach Objektqualität.

Warum das nicht bloß abstraktes „Angebot und Nachfrage" ist

Zwei strukturelle Eigenheiten lassen das Immobilienpendel härter und langsamer schwingen als in den meisten Konsumentenmärkten:

1. Mietverträge sind lang und zäh. Ein zehnjähriger Büromietvertrag friert das Machtverhältnis im Moment der Unterschrift ein. Ein Vermieter, der 2021 günstig abgeschlossen hat, kann erst bei Verlängerung neu bepreisen, manchmal ein Jahrzehnt später. Daraus entsteht eine Verzögerung: aktuelle Marktmacht und aktuelle Cash Flows kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen stark auseinanderlaufen.

2. Das Angebot kann nicht schnell reagieren. Neue Bürotürme brauchen Jahre für Genehmigung und Bau. Wenn sich die Nachfrage verschiebt (etwa durch strukturelles Remote-Arbeiten), kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen Vermieter nicht einfach „weniger Fläche machen". Der Leerstand bleibt jahrelang erhöht und verlängert die Mietermacht weit über eine normale zyklische Delle hinaus.

Diese Verzögerung ist auch der Grund, warum Vermieter-Distress zu einem Thema für Kreditgeber und Regulierer wird und nicht nur eine Verhandlung zwischen zwei Parteien bleibt. Wenn die Effektivmieten weit genug fallen, fallen die Gebäudebewertungen, und Kredite (besonders solche, die auslaufen und refinanziert werden müssen) lassen sich schwerer verlängern. Das ist eine echte Frage der Wettbewerbsdynamik und kein Abschweifen in Finanzkennzahlen: Vermieter in Distress akzeptieren manchmal noch niedrigere Effektivmieten, nur um den Kreditgebern Belegung zeigen zu kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen, und drücken damit den Markt für alle anderen weiter. Schwache Vermieter kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen starke mit nach unten ziehen.

Dritte, die die Waage beeinflussen

Die beiden Kernakteure verhandeln nicht allein:

• Makler (Vermietungsspezialisten wie CBRE, JLL, Cushman & Wakefield) vertreten jeweils eine Seite und werden über Provisionen bezahlt, die am Transaktionswert hängen. Das gibt ihnen einen Anreiz, Abschlüsse zu machen, was Concessions manchmal beschleunigt, damit Mieter unterschreiben.
• Kreditgeber setzen die äußere Grenze der Vermieterflexibilität. Ein Vermieter mit auslaufendem Kredit und einem Covenant, der an die Belegung gekoppelt ist, hat weniger Spielraum, auf bessere Konditionen zu warten, als einer mit abbezahltem Gebäude.
• Kommunale Regulierer prägen das Angebot indirekt über Bauplanungsrecht, Genehmigungsfristen und in einigen Städten Mietpreisregulierung (überwiegend im Wohnbereich, z. B. das nach Landesrecht verwaltete Rent-Stabilization-System in New York City), die begrenzt, wie viel Macht Vermieter selbst bei knappem Leerstand ausspielen kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen.
• Institutionelles Kapital (Pensionsfonds, REITs, also Real Estate Investment Trusts, die den größten Teil ihrer Erträge an die Anteilseigner ausschütten müssen) priorisiert manchmal stabile Belegung über Spitzenmieten und akzeptiert mieterfreundliche Konditionen, um die Bewertungsstabilität zu schützen.

Das Pendel in der Praxis lesen

Um einzuschätzen, wer in einem bestimmten Markt die Macht hat, achten Profis auf:

• Trend der Leerstandsquote (steigend oder fallend, nicht nur das Niveau)
• Net Absorption (Nettoveränderung der belegten Fläche in einem Zeitraum, positiv heißt, Mieter nehmen mehr Fläche als sie aufgeben)
• Von Maklerhäusern berichtete Concession-Trends (mietfreie Monate, TI pro Quadratfuß)
• Neues Angebot im Bau im Verhältnis zur Nachfrage

Keine dieser Zahlen erzählt die Geschichte allein. Es ist die Bewegungsrichtung, die zeigt, ob das Pendel mitten im Schwung zu den Vermietern oder zu den Mietern ist.

Key Takeaways

• Die Macht zwischen Vermietern und Mietern ist nicht fix, sie bewegt sich mit der Leerstandsquote; fallender Leerstand begünstigt Vermieter, steigender Leerstand begünstigt Mieter.
• Die Effektivmiete (Nominalmiete minus verteilter Concessions) ist der echte Preis, und sie kann stark von der ausgewiesenen Nominalmiete abweichen, die Vermieter nennen.
• Lange Vertragslaufzeiten erzeugen eine Verzögerung: das Machtverhältnis bei Vertragsabschluss kann noch Jahre nach einem Wandel der Marktbedingungen fortbestehen und Cash Flows von der aktuellen Realität abkoppeln.
• Concessions fragmentieren nach Objektqualität: Flight to quality heißt, dass Spitzenobjekte selbst in überversorgten Märkten Preissetzungsmacht behalten, während der schwächere Bestand die härtesten Concessions schluckt.
• Makler, Kreditgeber und Regulierer sind keine neutralen Zuschauer, sie bestimmen, wie viel Spielraum Vermieter und Mieter tatsächlich haben, die Macht auszuspielen, die ihnen die Leerstandsquote zuspielt.