Die vier Asset-Klassen und was sie jeweils antreibt

# Die vier Asset-Klassen und was sie jeweils antreibt

Stellen Sie sich an eine Straßenecke. Links ein 20-stöckiger Wohnturm. Gegenüber ein Bürogebäude aus Glas. Dahinter eine flache Lagerhalle mit Laderampen. An der Ecke ein Strip Mall mit einem Nagelstudio und einem Taco-Laden.

Vier Gebäude. Vier völlig verschiedene Geschäftsmodelle. Jedes verdient und verliert Geld auf Wege, die die anderen nie berühren. Wer das sehen lernt, liest Immobilien so wie Profis.

Warum „Asset-Klasse“ wichtig ist

Eine Asset-Klasse ist eine Kategorie von Immobilien, die sich ähnlich verhält: ähnliche Mieter, ähnliche Mietverträge, ähnliche Risiken. Investoren sortieren Immobilien so, weil dieselben 50 Millionen Dollar sich sehr unterschiedlich verhalten, je nachdem, wo sie landen.

Die vier traditionellen Klassen: Wohnen (residential), Gewerbe (Büro), Industrie/Logistik und Einzelhandel (retail). (Hotels, Rechenzentren und Self-Storage werden zunehmend als eigene Klassen behandelt, wir konzentrieren uns aber auf die vier Kernklassen.)

Gehen wir die Straße ab.

Wohnen: der Apartmentturm

In dem Turm leben hunderte Menschen. Das erklärt schon alles darüber, warum ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → sich so verhält, wie ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → sich verhält.

Wie ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → Geld verdient

Miete, monatlich eingezogen, meist auf Basis von 12-Monats-Verträgen. Kurze Laufzeiten bedeuten, dass der Eigentümer die Mieten einmal im Jahr auf Marktniveau anpassen kann. In einem steigenden Markt ist das ein schneller Weg, die Einnahmen zu steigern.

Was ihn antreibt

Die Nachfrage ist tief und stabil. Menschen brauchen immer eine Wohnung. Selbst in einer Rezession hält sich die Vermietungsquote besser als bei Büros oder Läden. Diese Verlässlichkeit ist der Grund, warum Wohnen oft als die am wenigsten volatile Kernklasse gilt.

Das Risiko sind Mieterwechsel und Management. Mieter ziehen aus. Toiletten gehen um 2 Uhr nachts kaputt. Ein Gebäude mit 300 Einheiten ist wie 300 kleine Unternehmen. Das ist managementintensiv, und Leerstand zwischen zwei Mietern ist eine dauernde Bremse.

Regulierung ist ein echter Faktor. Viele Städte haben Mietpreisbindung oder Mietpreisbremsen (gesetzliche Obergrenzen dafür, wie stark die Miete jährlich steigen darf). Das begrenzt direkt, wie schnell die Einnahmen wachsen kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen. Die Regeln unterscheiden sich stark von Stadt zu Stadt, deshalb prägt die Lage alles.

Das U.S. Census Bureau veröffentlicht kostenlos aktuelle Daten zu Mieten und Leerstand in seinem Housing Vacancies and Homeownership survey, ein guter Startpunkt für belastbare Zahlen.

Gewerbe (Büro): das Glasgebäude

Das Bürogebäude sieht eindrucksvoll aus. Es ist aktuell auch das exponierteste der vier.

Wie es Geld verdient

Lange Mietverträge, oft 5 bis 10 Jahre, unterzeichnet von Unternehmen. Viele sind Triple-Net-Leases (der Mieter zahlt Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung zusätzlich zur Miete), was Kosten vom Eigentümer wegverlagert.

Was es antreibt

Lange Laufzeiten bedeuten stabile Einnahmen, bis sie es nicht mehr tun. Ein 10-Jahres-Vertrag mit einem starken Mieter ist ein anleihenartiger Zahlungsstrom. Aber wenn ein großererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → Mieter auszieht, kann es ein Jahr oder länger dauern, eine Etage neu zu belegen, und der Fit-out (die Anpassung der Fläche an einen neuen Mieter) ist teuer.

Büro hängt am Arbeitsmarkt und daran, wie wir arbeiten. Die Verlagerung zu hybridem und remote Arbeiten seit den frühen 2020ern hat die Nachfrage nach Büroflächen in vielen Märkten verringert. Ältere Gebäude geringerer Qualität („Class B und C“) kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ämpfen mit hohem Leerstand, während neuere Premiumobjekte sich besser halten. Diese Spaltung wird oft „flight to quality“ genannt.

Die Werte schwanken stark. Weil die Einnahmen für Jahre festgeschrieben sind und die Kosten für Neuvermietung hoch sind, bewegen kleine Veränderungen bei Vermietungsquote oder Zinsen die Bürowerte stärker als bei Wohnen.

Industrie/Logistik: die Lagerhalle

Das schmuckloseste Gebäude an der Straße ist bei Investoren oft das beliebteste.

Wie sie Geld verdient

Miete von einem einzelnen oder wenigen Mietern: ein Logistikunternehmen, ein E-Commerce-Distributor, ein Hersteller. Die Laufzeiten sind typischerweise mittel bis lang, häufig Triple Net.

Was sie antreibt

E-Commerce ist der Motor. Jede Online-Bestellung braucht ein Lager, aus dem sie verschickt wird. Das langfristige Wachstum des Online-Shoppings hat die Nachfrage nach Logistik- und Distributionsflächen stark getrieben, besonders nach „Last-Mile“-Objekten in Stadtnähe, die die Lieferung beschleunigen.

Günstig im Betrieb, treue Mieter. Eine Lagerhalle ist eine Box. Wenig Instandhaltung, kaum bewegliche Teile, keine Lobby zu renovieren. Sobald ein Mieter Regalsysteme installiert und seine Lieferkette über einen Standort geführt hat, ist ein Umzug schmerzhaft, also bleibt ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → meist.

Die Risiken: Obsoleszenz und Lage. Ältere Hallen mit niedrigen Deckenhöhen oder schlechter Lkw-Anbindung verlieren gegen moderne Anlagen. Und eine Halle am falschen Ort, weit weg von Autobahnen oder Häfen, ist schwer zu vermieten.

🎬 [VIDEO: "How Warehouses Became the Hottest Real Estate" - youtube.com - ein kurzer Erklärfilm dazu, warum Industrie- und Logistikflächen mit dem E-Commerce durch die Decke gingen]

Einzelhandel: die Strip Mall

Hier zahlen das Nagelstudio und der Taco-Laden die Miete. Retail ist die am meisten missverstandene Klasse, denn „Retail stirbt“ ist nur halb richtig.

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Miete von Läden und Restaurants. Mit einem Dreh: Viele Einzelhandelsmietverträge enthalten Umsatzmiete (percentage rent), bei der der Eigentümer eine Basismiete plus einen Anteil am Umsatz des Mieters oberhalb einer Schwelle erhält. Läuft es beim Taco-Laden gut, läuft es auch beim Eigentümer gut.

Was ihn antreibt

Frequenz ist die Lebensadern. Retail lebt oder stirbt davon, wie viele Menschen vorbeigehen und stehen bleiben. Der Erfolg eines Ladens hängt von den Geschäften ringsum ab, deshalb kuratieren Eigentümer den Mietermix aktiv.

Nicht jeder Einzelhandel ist gleich. Das ist der entscheidende Insight:

• Bedarfsorientierter Handel (Center mit Lebensmittelanker, Apotheken, Discounter) hat sich robust gehalten. Lebensmittel kauft man vor Ort.
• Dienstleistungshandel (Salons, Fitnessstudios, Restaurants, Notfallpraxen) widersteht dem E-Commerce, weil man einen Haarschnitt nicht herunterladen kann.
• Commodity-Handel (Elektronik, Buchläden, Warenhäuser) wurde vom Online-Shopping am härtesten getroffen.

Die Strip Mall an unserer Straße, voll mit Dienstleistungen und Gastronomie, liegt am robusten Ende. Ein sterbendes Einkaufszentrum voller Bekleidungsläden liegt am fragilen Ende. Gleiche „Klasse“, entgegengesetzte Schicksale.

Das Risiko ist der Anker. Ein Ankermieter ist der große Publikumsmagnet (der Lebensmittelmarkt, der große Filialist), der die Frequenz für alle anderen bringt. Fällt der Anker weg, kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen kleinere Mieter in einer Kettenreaktion scheitern.

Die Straße mit Investorenaugen lesen

Jetzt setzen Sie es zusammen. Gehen Sie die Straße mit dem Blick eines Investors ab.

Welches Gebäude hat die verlässlichsten Einnahmen? Der Apartmentturm. Tiefe Nachfrage, kurze Laufzeiten, aber viel Management.

Welches bindet Cash am längsten? Das Büro und die Lagerhalle, über mehrjährige Mietverträge. Diese Stabilität schneidet in beide Richtungen: großartig mit einem starken Mieter, gefährlich, wenn ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → auszieht.

Welches hängt am stärksten am Konsumentenverhalten? Die Strip Mall, über Frequenz und Umsatzmiete.

Welches hat den größten strukturellen Tailwind gehabt? Die Lagerhalle, dank E-Commerce.

Die Brille der Mietvertragslaufzeit

Eine Zahl erklärt enorm viel: die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit.

• Wohnen: etwa 1 Jahr (schnell neu bepreisbar, schnell Mieter verloren)
• Retail: 3 bis 10 Jahre
• Büro: 5 bis 10 Jahre
• Industrie/Logistik: 3 bis 15 Jahre

Kurze Laufzeiten erlauben schnelle Mieterhöhungen, setzen Sie aber ständigem Mieterwechsel aus. Lange Laufzeiten geben planbare Einnahmen, reagieren aber langsam und sind mühsam neu zu belegen. Es gibt kein „am besten“, nur Trade-offs.

Die Brille der Zyklik

Verschiedene Klassen reagieren unterschiedlich auf die Konjunktur:

• Wohnen hält sich in Abschwüngen am besten (Menschen brauchen weiter Wohnraum).
• Büro und Retail reagieren stärker auf Arbeitsmarkt und Konsumausgaben.
• Industrie/Logistik folgt Handels- und Konsumtrends.

Ein diversifiziertes Portfolio mischt die Klassen oft genau deshalb, damit nicht alles gleichzeitig fällt.

Eine kurze Anmerkung zu Klassifizierungen

Sie werden auch hören, dass Gebäude mit Class A, B oder C bewertet werden. Das ist nicht dasselbe wie die Asset-Klasse. Es beschreibt die Qualität: Class A ist am neuesten und am besten gelegen, Class C ist älter und braucht Arbeit. Eine Immobilie hat beides, eine Asset-Klasse (was sie ist) und eine Gebäudeklasse (wie gut sie ist). Das Glasbürogebäude kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnte Class-A-Büro sein, die Strip Mall Class-B-Retail.

Key Takeaways

• Vier Kernklassen, vier Geschäftsmodelle: Wohnen (tiefe Nachfrage, viel Management), Büro (lange Laufzeiten, hohe Abhängigkeit davon, wie wir arbeiten), Industrie/Logistik (E-Commerce-Tailwind, geringer Unterhalt), Retail (frequenzabhängig, aber bedarfsorientierter und Dienstleistungshandel bleiben robust).
• Die Laufzeit bestimmt das Verhalten. Kurze Verträge lassen sich schnell neu bepreisen, bringen aber Churn; lange Verträge sichern Einnahmen, sind aber langsam neu zu belegen.
• „Retail stirbt“ ist zu einfach. Lebensmittelgeankerter und Dienstleistungshandel haben sich gehalten, Commodity-Handel hat gelitten. Fragen Sie immer, welche Art von Retail gemeint ist.
• Asset-Klasse und Gebäudeklasse sind zwei verschiedene Dinge. Eine sagt, was die Immobilie ist, die andere, wie gut sie ist.
• Diversifikation über Klassen ist ein Risikoinstrument, weil Wohnen, Büro, Industrie/Logistik und Retail unterschiedlich auf die Konjunktur reagieren.