Immobilienbewertung mit Cap Rates und NOI

# Immobilienbewertung mit Cap Rates und NOI

Ein Makler schickt Ihnen ein Apartmentgebäude mit 40 Einheiten. Der Angebotspreis liegt bei 6 Millionen Dollar. Bevor Sie entscheiden kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen, ob diese Zahl ein Schnäppchen oder eine Falle ist, müssen Sie eine Frage beantworten: Wie viel Geld verdient dieses Gebäude tatsächlich, und was ist dieser Einkommensstrom wert?

Das ist die ganze Aufgabe. In der Gewerbeimmobilie ergibt sich der Wert aus dem Einkommen. Bauen wir es von Grund auf auf.

Beginnen Sie mit dem Rent Roll

Der Rent Roll ist eine Liste aller Einheiten, ihrer Mieter und der jeweiligen Miete. ErErThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → ist die oberste Zeile der gesamten Bewertung.

Nehmen wir an, unsere 40 Einheiten gliedern sich so:

• 20 Einzimmerwohnungen zu 1.400 $/Monat
• 20 Zweizimmerwohnungen zu 1.800 $/Monat

Monatliche potenzielle Miete: (20 x 1.400 $) + (20 x 1.800 $) = 28.000 $ + 36.000 $ = 64.000 $.

Auf das Jahr gerechnet sind das 768.000 $. Diese Zahl ist die Gross Potential Rent (GPR): was Sie einnehmen würden, wenn jede Einheit zur Marktmiete vermietet wäre und alle pünktlich zahlen.

Niemand nimmt 100 Prozent ein. Also passen wir an.

Vacancy und Credit Loss

Vacancy Loss ist Miete, die durch leerstehende Einheiten verloren geht. Credit Loss ist Miete, die Mieter schulden, aber nie zahlen. Underwriter fassen beides zu einem Abzug zusammen.

Eine verbreitete Annahme für ein stabilisiertes Apartmentgebäude sind 5 bis 7 Prozent, wobei das stark vom lokalen Markt abhängt. Nutzen Sie die tatsächlichen Daten Ihres Submarkts, wenn Sie sie haben. Wenden wir 5 Prozent an.

768.000 $ x 5 % = 38.400 $ Verluste.

768.000 $ - 38.400 $ = 729.600 $. Das ist das Effective Gross Income (EGI), teilweise nach Hinzurechnung kleinerer „other income“-Posten wie Parkplätze, Wäscherei oder Haustiergebühren. Wir halten es einfach und addieren 12.000 $ sonstige Einnahmen.

EGI = 741.600 $.

Net Operating Income (NOI) aufbauen

Net Operating Income (NOI) ist EGI minus Betriebskosten. Es ist die wichtigste einzelne Zahl in der Gewerbeimmobilie, also definieren Sie sie präzise.

NOI enthält die Kosten für den Betrieb des Gebäudes. Es schließt aus:

• Hypothekenzahlungen (Debt Service)
• Ertragsteuern
• Abschreibungen
• Capital Expenditures (größere Ersatzinvestitionen wie ein neues Dach)

Warum diese ausschließen? Weil NOI die Immobilie selbst misst, nicht wie ein bestimmter KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →äufer sie finanziert hat oder wie das Steuerrecht ihn behandelt. Zwei KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →äufer mit unterschiedlichen Krediten sollten sich auf dasselbe NOI einigen.

Typische Betriebskosten

Für unser Gebäude kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnten die jährlichen Betriebskosten so aussehen:

| Kostenposition | Jährlich |

|---|---|

| Grundsteuer | 95.000 $ |

| Versicherung | 28.000 $ |

| Property Management (rund 4 % des EGI) | 30.000 $ |

| Reparatur und Instandhaltung | 48.000 $ |

| Nebenkosten (Gemeinschaftsflächen) | 36.000 $ |

| Personal (Mitarbeiter vor Ort) | 40.000 $ |

| Müll, Grünpflege, Verwaltung | 22.000 $ |

| Betriebskosten insgesamt | 299.000 $ |

Eine kurze Plausibilitätsprüfung: Die Betriebskostenquote liegt hier bei 299.000 $ / 741.600 $, also etwa 40 Prozent. Bei Apartments sind Quoten von 35 bis 50 Prozent üblich. Wenn die Zahlen eines Verkäufers eine Quote von 20 Prozent zeigen, seien Sie misstrauisch. Möglicherweise werden reale Kosten weggelassen.

Nun die Rechnung:

NOI = EGI (741.600 $) - Betriebskosten (299.000 $) = 442.600 $.

Das ist das jährliche Einkommen des Gebäudes vor Finanzierung. Merken Sie sich diesen Ablauf: Rent Roll, minus Vacancy, plus sonstige Einnahmen, minus Betriebskosten, ergibt NOI.

Die Cap Rate: Preis gegen Einkommen

Die Capitalization Rate (Cap Rate) ist die BrBrThe percentage of visitors who leave after viewing only one page, often a signal of poor relevance, mismatched intent, or weak user experience.Vollständige Definition ansehen →ücke zwischen Einkommen und Wert. Die Formel ist einfach:

Cap Rate = NOI / Wert

In drei Varianten umgestellt leistet sie alles, was Sie brauchen:

• Wert = NOI / Cap Rate
• NOI = Wert x Cap Rate
• Cap Rate = NOI / Wert

Betrachten Sie die Cap Rate als die unverschuldete Jahresrendite: die Rendite, die Sie erzielen würden, wenn Sie alles in cash zahlen und das NOI einstreichen. Eine Cap Rate von 6 Prozent bedeutet, dass Sie etwa 16,67 $ für jeden Dollar Jahreseinkommen zahlen. Eine Cap Rate von 5 Prozent bedeutet, dass Sie 20 $ für denselben Dollar zahlen. Niedrigere Cap Rate, höherer Preis.

Woher kommen Cap Rates?

Sie erfinden die Cap Rate nicht. Der Markt setzt sie über aktuelle vergleichbare Verkäufe. Wenn ähnliche Apartmentgebäude im gleichen Submarkt kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ürzlich bei Cap Rates um 5,5 Prozent gehandelt wurden, ist das Ihr Anker.

Cap Rates bewegen sich mit:

• Zinsen. Wenn die Finanzierungskosten steigen, tendieren auch Cap Rates nach oben, was Werte drückt.
• Wahrgenommenem Risiko. Ein stabiles, voll vermietetes Gebäude in einem starken Markt erzielt eine niedrigere Cap Rate (höheren Preis) als ein halb leeres Gebäude in einem rückläufigen Markt.
• Wachstumserwartungen. Märkte, in denen ein schneller Mietanstieg erwartet wird, handeln zu niedrigeren Cap Rates.

Für ein Gefühl dafür, wie sich diese über die Zeit entwickeln, veröffentlicht die FRED-Datenbank der St. Louis Fed Preis- und Zinsreihen zu Gewerbeimmobilien, die Sie kostenlos durchsehen kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen.

Den Wert ableiten

Wenden Sie die Markt-Cap-Rate auf unser NOI an.

Bei einer Markt-Cap-Rate von 5,5 Prozent:

Wert = 442.600 $ / 0,055 = 8.047.000 $ (ungefähr).

Das liegt deutlich über dem Angebotspreis von 6 Millionen Dollar, was Sie genauer hinschauen lassen sollte. Entweder ist das Gebäude tatsächlich zu günstig angeboten, oder die Zahlen des Verkäufers sind optimistisch und Ihr NOI ist zu hoch. In der Praxis bedeutet eine so große Lücke meist, dass etwas im Rent Roll oder bei den Kosten nicht hält. Prüfen Sie, bevor Sie feiern.

Beachten Sie die Sensitivität. Verschieben Sie die Cap Rate um einen halben Punkt, und der Wert schwankt drastisch:

• Bei 5,0 Prozent: 442.600 $ / 0,050 = 8.852.000 $
• Bei 6,0 Prozent: 442.600 $ / 0,060 = 7.377.000 $

Eine Bewegung von 100 Basispunkten in der Cap Rate veränderte den Wert bei gleichem Einkommen um rund 1,5 Millionen Dollar. Basispunkt bedeutet ein Hundertstel Prozent, 100 Basispunkte entsprechen also 1 Prozent. Deshalb wird in jedem Deal um die Cap-Rate-Annahmen gerungen.

Das Gebot rückwärts rechnen

Bisher haben wir die Immobilie zum Marktwert bewertet. Aber Sie sind ein KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →äufer mit einer Zielrendite. Sie sollten die Formel umdrehen und nach dem Preis auflösen, den Sie zahlen sollten.

Angenommen, Ihr Investment Committee verlangt eine Going-in-Cap-Rate von mindestens 6,25 Prozent, um das Risiko zu akzeptieren. Sie sagen damit im Grunde: „Ich zahle nicht mehr als den Preis, der mir am ersten Tag 6,25 Prozent Rendite bringt.“

Maximales Gebot = NOI / Ziel-Cap-Rate = 442.600 $ / 0,0625 = 7.081.600 $.

Das ist Ihre Obergrenze. Darüber zu bieten bedeutet, eine niedrigere Rendite zu akzeptieren als von Ihrem Committee genehmigt.

Underwriten Sie Ihr eigenes NOI, nicht das des Verkäufers

Hier zahlt sich Disziplin aus. Verkäufer präsentieren ein Pro forma: prognostizierte Zahlen, die oft Best-Case-Mieten und untertriebene Kosten annehmen. Bieten Sie nie auf Basis des Pro forma des Verkäufers.

Bauen Sie das NOI selbst neu auf:

• Verwenden Sie In-place-Mieten aus den tatsächlich unterschriebenen Mietverträgen, nicht „Markt“-Mieten, die der Verkäufer zu erreichen hofft.
• Wenden Sie einen realistischen Vacancy-Faktor aus lokalen Daten an, keine aggressiven 2 Prozent.
• Berücksichtigen Sie eine Replacement Reserve, eine jährliche Rückstellung für kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünftige Ersatzinvestitionen (bei Apartments oft mit 250 bis 350 $ pro Einheit und Jahr angesetzt). Manche Underwriter behandeln das als Below-the-line-Position, aber die Einbeziehung ergibt ein ehrlicheres Bild.

Wenn eine Reserve von 300 $ pro Einheit das NOI um 12.000 $ auf 430.600 $ kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ürzt, sinkt Ihr maximales Gebot bei 6,25 Prozent auf etwa 6.890.000 $. Kleine Änderungen der Annahmen bewegen echtes Geld.

Der Value-add-Aspekt

Die Cap-Rate-Rechnung zeigt auch das Aufwärtspotenzial. Angenommen, Sie glauben, nach leichten Renovierungen die Durchschnittsmiete um 100 $ pro Einheit erhöhen zu kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen.

Zusätzliche Einnahmen: 40 Einheiten x 100 $ x 12 Monate = 48.000 $ neue Bruttomiete. Nach Vacancy und einem Kostenanteil nehmen wir an, dass rund 42.000 $ ins NOI fließen.

Bei einer Exit-Cap-Rate von 5,5 Prozent ist dieses zusätzliche NOI 42.000 $ / 0,055 = etwa 764.000 $ an geschaffenem Wert. Das ist die Kernlogik der Value-add-Strategie: auf Basis des heutigen Einkommens kaufen, das NOI nach oben treiben und den Wert einsammeln, den die Cap Rate multipliziert.

Zentrale Erkenntnisse

• Das NOI ist der Motor. Bauen Sie es aus dem Rent Roll auf: Gross Potential Rent, minus Vacancy und Credit Loss, plus sonstige Einnahmen, minus Betriebskosten. Schließen Sie Debt, Steuern, Abschreibungen und Capital Expenditures aus.
• Die Cap Rate ist der Preis, den der Markt für Einkommen zahlt. Wert = NOI / Cap Rate. Niedrigere Cap Rate bedeutet höheren Preis. Leiten Sie sie aus aktuellen Vergleichsverkäufen ab, raten Sie nicht.
• Kleine Cap-Rate-Bewegungen verändern den Wert stark. Eine Verschiebung von 100 Basispunkten veränderte den Wert unseres Gebäudes bei identischem Einkommen um rund 1,5 Millionen Dollar. Testen Sie jede Annahme auf Sensitivität.
• Drehen Sie die Formel um, um Ihr Gebot festzulegen. Teilen Sie Ihr selbst underwrittenes NOI durch Ihre erforderliche Cap Rate, um den maximalen Preis zu finden, der Ihre Rendite erreicht.
• Underwriten Sie Ihre eigenen Zahlen. Bieten Sie nie auf Basis des Pro forma des Verkäufers. Nutzen Sie In-place-Mieten, realistische Vacancy und eine Replacement Reserve.