Die fünf Rechnungen, die jeder Profi vor dem Mittagessen macht

# Die fünf Rechnungen, die jeder Profi vor dem Mittagessen macht

Ein Makler ruft an, es geht um ein Mehrfamilienhaus mit 40 Einheiten. Angebotspreis: 6,2 Millionen Dollar. Net Operating Income: 372.000 Dollar. Noch bevor das Gespräch endet, hat ein Immobilienprofi drei Rechnungen im Kopf gemacht und weiß, ob der Deal einen zweiten Blick wert ist. Diese Geschwindigkeit ist kein Talent. Sie ist Wiederholung. Fünf Formeln, so oft gerechnet, dass sie zum Reflex werden.

Diese Lektion geht alle fünf durch, mit echten Zahlen, damit Sie dieselbe Rechnung auf einer Serviette machen kkDie durchschnittliche Zahl neuer Nutzer, die jeder bestehende Nutzer über Empfehlungen generiert. Über 1,0 verstärkt sich das Wachstum selbst und wird exponentiell.Vollständige Definition ansehen →önnen.

Warum diese fünf und nicht andere

Real Estate Underwriting (der Prozess, Risiko und Rendite eines Deals zu bewerten, bevor Kapital gebunden wird) stützt sich auf einen kleinen Werkzeugkasten. Sie brauchen kein vollständiges Discounted-Cash-Flow-Modell, um einen Deal in den ersten zehn Minuten durchzuwinken oder abzulehnen. Sie brauchen:

1. Cap Rate, wie der Markt den Cash Flow des Objekts bepreist.

2. Cash-on-Cash Return, was der Eigenkapitalgeber tatsächlich einstreicht.

3. DSCR, ob die Bank Ja sagt.

4. Preis pro Quadratfuß, ein Plausibilitätscheck gegen vergleichbare Verkäufe.

5. Breakeven Occupancy, wie viel Leerstand der Deal verkraftet, bevor ererDas Verhältnis von Interaktionen (Likes, Kommentare, Shares) zur Reichweite eines Inhalts. Zeigt, wie stark die Zielgruppe reagiert, gemessen an der Zahl der Personen, die den Inhalt gesehen haben.Vollständige Definition ansehen → Geld verliert.

Jede beantwortet eine andere Frage. Zusammen triangulieren sie einen Deal schnell.

1. Cap Rate: Was zahlt der Markt für dieses Einkommen?

Capitalization Rate (Cap Rate) = Net Operating Income (NOI) ÷ Kaufpreis.

NOI sind die Mieteinnahmen minus Betriebskosten (Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren), aber *vor* Kapitaldienst und Steuern.

Rechenbeispiel: das Mehrfamilienhaus von oben.

NOI 372.000 $ ÷ Preis 6,2 Mio. $ = 6,0 % Cap Rate.

Über Cap Rates vergleichen Profis einen Büroturm in Frankfurt mit einer Lagerhalle in Ohio. Eine niedrigere Cap Rate heißt, Investoren akzeptieren weniger Rendite, meist weil sie Wertsteigerung erwarten oder das Objekt als risikoarm einschätzen (denken Sie an Prime-Retail in Paris). Eine höhere Cap Rate signalisiert mehr wahrgenommenes Risiko oder weniger Wachstum (denken Sie an ein Strip Mall im Sekundärmarkt).

Stand 2025-2026 liegen die Cap Rates für US-Multifamily bei stabilisierten Objekten in großen Metropolregionen etwa im Bereich von 5 % bis 6 % (Schätzung, variiert erheblich je nach Markt; siehe NCREIF für institutionelle Benchmark-Daten). Europäische Prime-Logistikobjekte wurden laut Maklerberichten von CBRE und JLL in einem ähnlichen Band von 5 % bis 6,5 % gehandelt (Schätzungen, marktabhängig).

2. Cash-on-Cash Return: Was verdient der Eigenkapitalgeber tatsächlich?

Die Cap Rate ignoriert die Finanzierung. Der Cash-on-Cash Return tut das nicht: ErErDas Verhältnis von Interaktionen (Likes, Kommentare, Shares) zur Reichweite eines Inhalts. Zeigt, wie stark die Zielgruppe reagiert, gemessen an der Zahl der Personen, die den Inhalt gesehen haben.Vollständige Definition ansehen → misst den jährlichen Cash Flow vor Steuern im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Kapital.

Cash-on-Cash = Jährlicher Cash Flow vor Steuern ÷ Gesamtes eingesetztes Eigenkapital.

Weiter mit dem Beispiel. Nehmen wir an, der KKDie durchschnittliche Zahl neuer Nutzer, die jeder bestehende Nutzer über Empfehlungen generiert. Über 1,0 verstärkt sich das Wachstum selbst und wird exponentiell.Vollständige Definition ansehen →äufer bringt 30 % Eigenkapital: 1,86 Mio. $ Equity, 4,34 Mio. $ Fremdkapital. Angenommen, der jährliche Kapitaldienst (Kreditraten, Tilgung plus Zinsen) beträgt 290.000 $.

Cash Flow vor Steuern = NOI 372.000 $ − Kapitaldienst 290.000 $ = 82.000 $.

Cash-on-Cash = 82.000 $ ÷ 1.860.000 $ = 4,4 %.

Beachten Sie: Das liegt hier unter der Cap Rate, was bedeutet, dass der Leverage diesem Deal *nicht* hilft (man nennt das negativen Leverage, wenn die Fremdkapitalkosten höher sind als die Rendite des Objekts). Wenn der Cash-on-Cash über der Cap Rate liegt, arbeitet der Leverage für den Investor.

3. DSCR: Wird die Bank den Kredit genehmigen?

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) = NOI ÷ jährlicher Kapitaldienst.

Kreditgeber prüfen damit, ob die Immobilie genug Einkommen erzeugt, um die Kreditraten komfortabel zu decken.

DSCR = 372.000 $ ÷ 290.000 $ = 1,28x.

Die meisten US-Gewerbefinanzierer wollen bei stabilisierten Multifamily- und Gewerbeobjekten eine DSCR von mindestens 1,20x bis 1,25x (Schätzung, variiert je nach Kreditgeber und Assetklasse; CMBS- und Agency-Kreditgeber wie Fannie Mae und Freddie Mac veröffentlichen eigene Mindestwerte). Europäische Banken setzen oft ähnliche Schwellen an, teils strengere bei riskanteren Assetklassen wie Hotels oder Entwicklungsgrundstücken.

Eine DSCR unter 1,0x heißt, die Immobilie erzeugt nicht genug Cash, um ihren eigenen Kapitaldienst zu decken. Das ist ein Warnsignal, das einen Kreditantrag direkt scheitern lässt.

4. Preis pro Quadratfuß: Hält die Zahl dem Plausibilitätscheck stand?

Das ist weniger eine Formel als ein Bauchgefühl-Check. Preis pro Quadratfuß (oder pro Quadratmeter in den meisten Teilen Europas) = Kaufpreis ÷ vermietbare Gesamtfläche.

Wenn das Gebäude mit 40 Einheiten von oben insgesamt 38.000 Quadratfuß hat:

6.200.000 $ ÷ 38.000 = 163 $ pro Quadratfuß.

Die eigentliche Fähigkeit ist nicht die Division. Sie besteht darin, die Vergleichsbandbreite für diesen Teilmarkt zu kennen. Ein Profi, der zwanzig Deals in derselben Postleitzahl gesehen hat, weiß sofort, ob 163 $ ein Schnäppchen oder ein Warnsignal sind. Deshalb pflegen Makler und Gutachter Comp Sets (Datenbanken vergleichbarer Transaktionen aus der letzten Zeit), und deshalb existieren Plattformen wie CoStar und Real Capital Analytics als bezahlte Infrastruktur für genau diesen Check.

5. Breakeven Occupancy: Wie viel Leerstand übersteht dieser Deal?

Breakeven Occupancy = (Betriebskosten + Kapitaldienst) ÷ Gross Potential Income.

Das sagt Ihnen, welche Mindestauslastung nötig ist, nur um die Kosten zu decken, vor jedem Gewinn.

Angenommen, das Gross Potential Income (Mietrolle bei Vollauslastung) beträgt 620.000 $, die Betriebskosten 248.000 $ und der Kapitaldienst 290.000 $.

Breakeven Occupancy = (248.000 $ + 290.000 $) ÷ 620.000 $ = 86,8 %.

Wenn die durchschnittliche Auslastung im Teilmarkt bei 92 % liegt, gibt es ein Polster. Liegt sie bei 88 %, hat dieser Deal fast keinen Spielraum für Fehler, eine einzige schlechte Verlängerungssaison kkDie durchschnittliche Zahl neuer Nutzer, die jeder bestehende Nutzer über Empfehlungen generiert. Über 1,0 verstärkt sich das Wachstum selbst und wird exponentiell.Vollständige Definition ansehen →önnte ihn in einen negativen Cash Flow drücken. Diese Rechnung ist besonders wichtig bei Hotels und Bürogebäuden, wo die Auslastung volatiler schwankt als bei Multifamily.

Alle fünf zusammen rechnen

Die Disziplin lautet: Rechnen Sie nie eine Kennzahl isoliert. Eine Cap Rate von 6 % sieht gut aus, bis die DSCR mit 1,05x zurückkommt, was Ihnen sagt, dass der Deal nur mit deutlich mehr Eigenkapital als geplant funktioniert, was dann den Cash-on-Cash auf ein unattraktives Niveau zieht. Die fünf Zahlen kontrollieren sich gegenseitig.

Eine brauchbare Prüfreihenfolge bei jedem neuen Deal:

1. Cap Rate: Liegt die Einstiegsrendite in der richtigen Gegend für diesen Markt?

2. DSCR: Wird eine Bank das beim angenommenen Leverage tatsächlich finanzieren?

3. Cash-on-Cash: Was verdient das Eigenkapital nach realistischer Finanzierung wirklich?

4. Preis pro Quadratfuß: Passt das zu den aktuellen Comps, oder zahlt hier jemand einen Aufpreis (und warum)?

5. Breakeven Occupancy: Wie viel Spielraum bleibt, bevor der Deal Geld verliert?

Wenn eine einzelne Zahl gegenüber den Marktbenchmarks ungewöhnlich aussieht, ist das der Faden, an dem Sie ziehen, bevor Geld überwiesen wird.

Eine Anmerkung zu Datenquellen

Cap Rates, DSCR-Mindestwerte und Quadratfuß-Comps bewegen sich mit den Zinsen und dem lokalen Angebot und der Nachfrage. Behandeln Sie jede Zahl in dieser Lektion als Schätzung für 2025-2026, nicht als feste Regel. Gute Praxis: Prüfen Sie die aktuellen Quartals-Cap-Rate-Erhebungen von CBRE, JLL oder Cushman & Wakefield und gleichen Sie sie mit NCREIF für US-institutionelle Daten ab, bevor Sie sich in einer echten Underwriting-Entscheidung auf eine einzelne Zahl verlassen.

🎬 [VIDEO: "How to Underwrite a Real Estate Deal in 10 Minutes" - youtube.com - suchen Sie nach Real Estate Underwriting Walkthroughs von CRE-Bildungskanälen wie Break Into CRE oder Adventures in CRE, die diese fünf Rechnungen an echten Deal-Beispielen zeigen]

Key Takeaways

• Cap Rate (NOI ÷ Preis) sagt Ihnen, wie der Markt das Einkommensrisiko bepreist; US-Multifamily wurde zuletzt bei etwa 5 % bis 6 % gehandelt (Schätzung, variiert je nach Markt und Objektqualität).
• Cash-on-Cash (Cash Flow vor Steuern ÷ eingesetztes Eigenkapital) zeigt, was der Leverage dem Investor tatsächlich bringt, und kann unter der Cap Rate liegen, wenn der Leverage gegen Sie arbeitet.
• DSCR (NOI ÷ Kapitaldienst) ist die Türsteher-Zahl der Bank; die meisten wollen bei stabilisierten Objekten mindestens 1,20x bis 1,25x (Schätzung, kreditgeberabhängig).
• Preis pro Quadratfuß ist nur gegen ein solides Comp Set aussagekräftig; die Zahl allein bedeutet ohne lokalen Kontext nichts.
• Breakeven Occupancy zeigt die Fehlermarge, bevor ein Deal Geld verliert, und zählt am meisten bei volatilen Objektarten wie Hotels und Büro.
• Rechnen Sie alle fünf zusammen, nicht isoliert. Widersprüche zwischen ihnen sind meist der Ort, an dem sich das echte Risiko versteckt.