Die Benchmarks dieses Jahres: wie gut, durchschnittlich und schlecht aussehen

# Die Benchmarks dieses Jahres: wie gut, durchschnittlich und schlecht aussehen

Ein Makler schickt Ihnen ein Deck: ein Bürogebäude im Vorstadtbereich, bepreist mit einer cap rate von 5,5 %, mit Annahmen zum Mietwachstum von 4 % pro Jahr und einer exit cap rate unter dem heutigen Niveau. Irgendwo im Bauch wissen Sie, dass etwas nicht stimmt. Diese Lektion liefert Ihnen die Zahlen, um es zu belegen.

Cap rates, Leerstand, Mietwachstum und Kapitalkosten sind die vier Regler, die jeder Immobilienprofi prüft, bevor ererDas Verhältnis von Interaktionen (Likes, Kommentare, Shares) zur Reichweite eines Inhalts. Zeigt, wie stark die Zielgruppe reagiert, gemessen an der Zahl der Personen, die den Inhalt gesehen haben.Vollständige Definition ansehen → eine weitere Seite eines Pitch liest. Wenn Sie flüssig beherrschen, was in diesem Jahr „normal" ist, riechen Sie einen schlechten Deal in unter sechzig Sekunden.

Cap rates: der universelle MaMaEinsatz von Software, um wiederkehrende Marketingaufgaben und Kampagnen zu automatisieren und Personalisierung in großem Maßstab über Kanäle wie E-Mail, Web und Social zu ermöglichen.Vollständige Definition ansehen →ßstab der Branche

Cap rate (capitalization rate) = jährliches Net Operating Income (NOI) / Kaufpreis der Immobilie. Sie zeigt die unlevered Rendite, die eine Immobilie heute abwirft, unabhängig von der Finanzierung.

Rechenbeispiel: Eine Immobilie erwirtschaftet 600.000 $ NOI und wird für 10 Mio. $ gehandelt.

Cap rate = 600.000 / 10.000.000 = 6,0 %

Stand Anfang 2026 (Schätzungen, USA und Europa unterscheiden sich je nach Markt und sind bewegliche Ziele):

• US-Multifamily (Wohnanlagen): grob 5,0 % bis 5,75 % für stabilisierte Objekte in Primärmärkten (Schätzung im Stil der Quellenlage, konsistent mit den Datentrends des CBRE Cap Rate Survey)
• US-Industrie/Logistik: grob 5,25 % bis 6,25 %
• US-Büro (nicht-Trophy): 7,5 % bis über 9 %, was die strukturelle Nachfrageunsicherheit seit dem Wechsel zu hybridem Arbeiten widerspiegelt
• US-Retail (grocery-anchored): grob 6 % bis 7 %
• Europa Prime-Logistik (UK, Deutschland, Frankreich): grob 4,5 % bis 5,5 %
• Europa Prime-Büro (Top-CBDs wie Paris, München): grob 4,25 % bis 5 %, sekundäre Büroobjekte werden jedoch deutlich über 7 % bepreist

Faustregel: niedrigere cap rate = teureres Objekt im Verhältnis zum Ertrag, und in der Regel ein Signal für ein geringer wahrgenommenes Risiko (Trophy-Büro, Prime-Logistik) oder stärkere Wachstumserwartungen (Multifamily in angebotsbeschränkten Metropolen). Büro in Sekundärlagen ist aus einem Grund billig: Vermietungsrisiko.

Wenn Ihnen jemand 2026 ein Vorstadtbüro zu einer cap rate von 5,5 % anbietet, ist das bepreist wie ein Top-Objekt in einem angeschlagenen Teilsegment. Das ist die „priced to hope"-Warnflagge aus dem Einstieg.

Leerstandsquoten: das Thermometer der Nachfrage

Leerstandsquote = leerstehende vermietbare Fläche / gesamte vermietbare Fläche, nach Quadratmetern oder Einheitenzahl.

Aktuelle Schätzungen:

• US-Büroleerstand: landesweit rund 19 % bis 20 %, ein historischer Höchstwert, getrieben durch hybrides Arbeiten (Schätzung, konsistent mit Berichten von Moody's CRE und JLL Research)
• US-Industrieleerstand: rund 6,5 % bis 7,5 %, gestiegen von den Tiefstständen unter 4 % während der Pandemie, da neues Angebot die Nachfrage eingeholt hat
• US-Multifamily-Leerstand: rund 6 % bis 7 %, nahe am langfristigen Durchschnitt
• Europa Büroleerstand: große Streuung, im Durchschnitt grob 8 % bis 10 % über die großen Städte, wobei Prime-CBD-Flächen unter 5 % bleiben, während älterer Bestand leer steht („flight to quality")
• Europa Logistikleerstand: eng, in Kernmärkten wie den Niederlanden und Deutschland generell unter 5 %

Gut vs. schlecht: Bei Büro ist alles unter 10 % Leerstand im Jahr 2026 ein wirklich starker Teilmarkt. Bei Industrie signalisiert über 10 % ein Überangebotsrisiko. Multifamily über 8 % bis 9 % in einer Metropole deutet darauf hin, dass sich ein Mietermarkt bildet.

Mietwachstum: die Zahl, die in jedem Pitch aufgeblasen wird

Mietwachstum ist die prozentuale Veränderung der Marktmieten gegenüber dem Vorjahr für eine bestimmte Assetklasse und Region.

Realistische Benchmarks für 2026 (Schätzungen):

• US-Multifamily: 2 % bis 3 % landesweit, gegenüber den Spitzen von über 10 % in den Jahren 2021 bis 2022
• US-Industrie: 3 % bis 4 %, weiter gesund, aber sich verlangsamend gegenüber den Höchstständen nach der Pandemie
• US-Büro: in den meisten Metropolen flach bis negativ, positives Wachstum konzentriert sich ausschließlich auf erstklassige, ausstattungsstarke Gebäude
• Europa Wohnen: 3 % bis 5 % in angebotsbeschränkten Städten (viele unter Mietpreisregulierung wie Berlin oder Paris, was dies kkDie durchschnittliche Zahl neuer Nutzer, die jeder bestehende Nutzer über Empfehlungen generiert. Über 1,0 verstärkt sich das Wachstum selbst und wird exponentiell.Vollständige Definition ansehen →ünstlich deckelt)
• Europa Logistik: 2 % bis 4 %

Plausibilitätsprüfung: Wenn ein Pitch über 5 % Mietwachstum für Büroflächen oder Multifamily in einer gesättigten Metropole annimmt, fragen Sie, was das treibt. Strukturelles Unterangebot ist eine echte Antwort. „Weil es letztes Jahr so war" nicht.

Kapitalkosten: die Zahl, die entscheidet, ob der Deal überhaupt funktioniert

Kapitalkosten haben im Immobilienbereich zwei Komponenten:

• Fremdkapitalkosten: getrieben von den Referenzzinsen. Da die Leitzinsen der Zentralbanken (Fed Funds, EZB-Einlagenzins) gegenüber den 2010er Jahren weiterhin erhöht sind, liegen gewerbliche Hypothekenzinsen in den USA grob im Bereich von 6 % bis 7,5 % für stabilisierte Objekte (Schätzung, 2026); in der Eurozone liegen Prime-Gewerbehypothekenzinsen grob bei 4 % bis 5,5 %.
• Eigenkapitalkosten: Investoren zielen in der Regel auf unlevered IRRs (Internal Rate of ReturnInternal Rate of ReturnDer Internal Rate of Return ist der Diskontsatz, bei dem der Kapitalwert eines Projekts null ergibt. Er gibt die erwartete jährliche Rendite einer Investition an.Vollständige Definition ansehen →, die annualisierte Rendite unter Berücksichtigung des zeitlichen Anfalls der cash flows) von 8 % bis 11 % für Core-Objekte und über 15 % für Value-add- oder opportunistische Strategien.

Der Spread, auf den es ankommt: cap rate minus Fremdkapitalkosten = der leverage spread. Wenn Ihre cap rate 5,5 % beträgt und Ihre Finanzierungskosten 7 %, haben Sie negativen leverage: Jeder geliehene Dollar *senkt* Ihre Eigenkapitalrendite, statt sie zu erhöhen. In der Nullzinsära der 2010er war das selten, heute ist es üblich. Es ist einer der größten Einzelgründe dafür, dass die Transaktionsvolumina seit 2022 bis 2023 gedämpft geblieben sind: Die Rechnung bei gehebelten Deals geht schlicht oft nicht auf.

Schnellprüfung, die jeder durchführen kann:

Leverage spread = Cap rate − Cost of debt
Positive spread → leverage is accretive to equity returns
Negative spread → leverage is dilutive; buyer needs a growth or repricing thesis to justify the deal

Marktgröße und Struktur: die Größenordnung, die Sie im Kopf behalten sollten

Sie brauchen keine exakten Zahlen, aber Sie brauchen die Größenordnung.

• US-Gewerbeimmobilienmarkt: Gesamtwert geschätzt im zweistelligen Billionen-Dollar-Bereich (häufig zitierte Schätzungen sehen investierbare CRE bei über 20 Billionen $); das jährliche Transaktionsvolumen lag zuletzt je nach Zyklus im Bereich von 300 bis 500 Mrd. $ (Schätzung, Daten im Stil der Quellenlage von NAREIT und MSCI Real Capital Analytics).
• REITs (Real Estate Investment Trusts, Gesellschaften, die ertragsbringende Immobilien halten und den Großteil ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividende ausschütten müssen) machen in den USA einen erheblichen Teil des liquiden, börsennotierten Immobilienengagements aus, mit einer kombinierten Marktkapitalisierung im Bereich von etwa 1 bis 1,5 Billionen $ (Schätzung).
• Europa: Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist kleiner und über nationale Märkte hinweg fragmentierter (UK, Deutschland, Frankreich als die großen drei), mit einem jährlichen Transaktionsvolumen von geschätzt rund 150 bis 200 Mrd. € in einem typischen Jahr (Schätzung).

Strukturell stützt sich die US-Immobilienfinanzierung stärker auf Kapitalmärkte und REITs; Europa stützt sich stärker auf Banken und Versicherungen als langfristige Kreditgeber, daneben auf eine wachsende, aber kleinere REIT-äquivalente Struktur (SIICs in Frankreich, REITs in UK).

Die Due-Diligence-Checkliste, die sich daraus ergibt

Wenn Ihnen jemand einen Deal pitcht, führen Sie diese vier Prüfungen schnell durch:

1. Cap rate vs. Benchmark der Assetklasse. Liegt sie im Rahmen dessen, was das Objekt zu sein beansprucht?

2. Leerstand vs. Durchschnitt des Teilmarkts. Unterdurchschnittlicher Leerstand sollte einen konkreten, überprüfbaren Grund haben.

3. Annahme zum Mietwachstum vs. realistische Spanne von 2 bis 4 %. Alles darüber braucht eine Angebots-/Nachfragegeschichte, keine Trendlinie.

4. Leverage spread. Cap rate minus realistische Finanzierungskosten. Ein negativer Spread bedeutet, dass der Deal eine Wachstums- oder Value-add-These braucht, nicht bloß „Marktwertsteigerung".

🎬 [VIDEO: "How Cap Rates Work in Commercial Real Estate" - youtube.com - eine klare, angewandte Durchsprache der Mechanik von cap rates und wie Investoren sie zum Vergleich von Deals nutzen]

Wichtigste Erkenntnisse

• Cap rate = NOI / Preis. Kennen Sie die heutigen Spannen nach Assetklasse (grob 5 bis 6 % Multifamily/Industrie, über 7,5 % Büro, alle Zahlen als Schätzungen Stand Anfang 2026), um falsch bepreiste Pitches sofort zu erkennen.
• Leerstand und Mietwachstum erzählen die Nachfragegeschichte. Ein Büroleerstand von nahezu 19 bis 20 % in den USA und flaches Mietwachstum spiegeln echten strukturellen Stress wider, keinen vorübergehenden Einbruch.
• Negativer leverage ist das prägende Merkmal des aktuellen Zyklus. Wenn cap rates unter den Finanzierungskosten liegen, brauchen Deals eine echte Wertschöpfungsthese, nicht nur „buy and hold".
• Fragen Sie immer „verglichen womit". Eine Zahl für sich (eine cap rate von 6 %, 3 % Mietwachstum) bedeutet nichts ohne Assetklasse, Geografie und Finanzierungskontext.
• Führen Sie die Vier-Punkte-Prüfung durch (cap rate, Leerstand, Mietwachstum, leverage spread), bevor Sie einen Pitch für bare Münze nehmen.