Occupancy, absorption et benchmarks de vacance par classe d'actifs

Un ensemble résidentiel de type garden-style à Austin affiche 95 % d'occupancy. Cela paraît sain. Mais en regardant le rent roll de près, vous découvrez que la moitié des logements sont loués à des résidents bénéficiant de six semaines de loyer gratuit à l'entrée, et que le loyer effectif encaissé est inférieur de 12 % au loyer facial. L'immeuble a l'air plein. Il perd de l'argent. Cet écart entre ce qu'annonce un service de location et ce que montre le compte de résultat est la première chose que tout analyste immobilier doit apprendre à voir.

Cette leçon couvre les principales métriques d'occupancy utilisées dans le multifamily américain et la logistique européenne, leur mode de calcul, et les fourchettes de benchmark à reconnaître quand vous les croisez dans un rapport trimestriel CBRE ou JLL.

Vacance physique vs. vacance économique

La vacance physique est la métrique la plus simple : le pourcentage de logements ou de mètres carrés louables vides à un instant donné.

Vacance physique = Logements vacants ÷ Total des logements

Un immeuble de 200 logements avec 10 logements vides a une vacance physique de 5 %, soit une occupancy physique de 95 %.

La vacance économique (aussi appelée perte d'occupancy économique) mesure la perte de revenu locatif, pas la perte de surface. Elle intègre les concessions, les impayés et les logements loués sous le loyer de marché.

Vacance économique = (Loyer potentiel brut − Loyer réellement encaissé) ÷ Loyer potentiel brut

Exemple chiffré :

• 200 logements, loyer potentiel brut (GPR, le loyer si chaque logement était loué au plein tarif de marché) = 500 000 $/mois
• 10 logements vacants (5 % de vacance physique)
• Sur les 190 logements occupés, les concessions et les impayés réduisent les encaissements de 35 000 $ supplémentaires en moyenne
• Loyer réellement encaissé = 500 000 $ − (10 logements × 2 500 $ de loyer moyen) − 35 000 $ = 440 000 $

Vacance économique = (500 000 $ − 440 000 $) ÷ 500 000 $ = 12 %

L'occupancy physique est donc de 95 %, mais l'occupancy économique n'est que de 88 %. Cet écart de 7 points correspond aux concessions et aux pertes sur encaissements, et il est invisible si vous ne regardez que le rapport de location. C'est exactement ainsi qu'un immeuble « occupé à 95 % » perd de l'argent : le chiffre affiché mesure de la surface, pas du cash.

Les propriétaires et prêteurs aguerris demandent toujours le chiffre économique. Si un broker ou un sponsor ne cite que l'occupancy physique, prenez-le comme un signal pour réclamer le rent roll.

Net absorption : la métrique côté demande

La net absorption mesure la variation de la surface occupée sur une période, la lecture en temps réel de la demande.

Net absorption = Surface occupée (fin de période) − Surface occupée (début de période)

Elle compense les nouvelles locations par les départs et les expirations de baux. Une net absorption positive signifie que la demande dépasse les surfaces libérées ; une net absorption négative (fréquente dans les marchés en suroffre) signifie que plus de surfaces se sont vidées qu'il n'en a été loué.

Les analystes rapprochent la net absorption de la nouvelle offre (livraisons) pour juger de l'orientation du marché :

• Absorption > livraisons → la vacance baisse, les bailleurs gagnent du pricing power
• Absorption < livraisons → la vacance monte, les concessions augmentent

Multifamily américain, fin 2025 (estimations, données CBRE et RealPage) : la vacance multifamily nationale oscille autour de 6-7 %, un niveau élevé par rapport à la norme d'avant 2022 d'environ 4-5 %, essentiellement parce qu'une vague pluriannuelle de nouvelle offre (en particulier dans les métropoles du Sun Belt comme Austin, Phoenix et Nashville) a dépassé l'absorption. La net absorption a en réalité été historiquement forte en nombre de logements, mais l'offre l'a été davantage encore, si bien que la vacance a quand même monté. C'est le piège classique du « les deux sont vrais » : demande forte et vacance en hausse simultanément.

Logistique européenne, fin 2025 (estimations, rapports européens CBRE et JLL) : la vacance logistique prime sur les marchés d'Europe de l'Ouest cœur de cible (Royaume-Uni, Allemagne, France, Pays-Bas) s'est globalement située dans la fourchette 4-6 %, bien en dessous des 8-10 %+ observés dans de nombreux sous-marchés industriels américains après la surconstruction post-pandémie. L'offre logistique européenne a été davantage contrainte par la rareté du foncier et des régimes d'urbanisme plus stricts, ce qui maintient la vacance structurellement plus tendue.

Stabilized occupancy : le benchmark d'underwriting

Quand les prêteurs et les évaluateurs underwritent une opération, ils n'utilisent pas l'occupancy actuelle mais la stabilized occupancy, le taux d'occupancy soutenable à long terme une fois l'actif ou le marché normalisé.

Benchmarks typiques de stabilized occupancy (estimations, règles empiriques largement utilisées dans le secteur) :

• Multifamily US : 93-95 %
• Industriel/logistique US : 95-97 %
• Logistique européenne (prime) : 94-96 %
• Bureaux (US et Europe, structurellement plus faibles depuis 2020) : 85-90 % dans les gateway cities, moins dans les marchés secondaires

Si un pro forma retient 97 % d'occupancy pour un ensemble résidentiel de banlieue alors que le sous-marché se stabilise à 93 %, c'est une hypothèse agressive qui gonfle le net operating income (NOI) projeté. C'est l'une des premières choses à vérifier dans n'importe quel deal memo.

Lire un rapport de marché CBRE ou JLL

Les rapports trimestriels présentent généralement quatre chiffres liés pour un sous-marché :

1. Inventaire total (stock)
2. Taux de vacance
3. Net absorption (trimestrielle et sur 12 mois glissants)
4. En construction / nouvelles livraisons

La relation à surveiller : variation du taux de vacance ≈ (livraisons − net absorption) ÷ inventaire. Si les livraisons dépassent systématiquement l'absorption, la vacance monte trimestre après trimestre, et vous devez vous attendre à ce que les bailleurs augmentent les concessions pour tenir l'occupancy, ce qui explique précisément pourquoi la vacance économique diverge de la vacance physique dans les marchés en suroffre.

CBRE, JLL, Cushman & Wakefield et Colliers publient tous des rapports trimestriels gratuits par marché et par classe d'actifs ; ce sont des sources primaires réellement utiles (et gratuites). Voir la recherche CBRE sur les perspectives du marché immobilier américain pour les chiffres actuels par métropole.

Pourquoi cet écart compte pour la valorisation

La vacance économique alimente directement le NOI, et c'est le NOI qui est capitalisé en valeur.

NOI = GPR − Vacance et pertes sur crcrLe pourcentage de visiteurs ou de prospects qui réalisent une action attendue (achat, inscription, formulaire de contact), calculé en divisant les conversions par le nombre total d'opportunités.Voir la définition complète →éances − Charges d'exploitation

Valeur = NOI ÷ Cap rate

Si la vacance économique est de 12 % au lieu des 5 % de vacance physique annoncés, le NOI est nettement plus faible, et la valeur aussi, à cap rate donné (le taux de capitalisation, essentiellement le rendement non levé exigé par un acheteur). Un actif commercialisé sur la seule occupancy physique peut paraître 5 à 8 % plus valorisé que ce que sa performance économique réelle justifie. C'est un piège de due diligence courant dans les acquisitions multifamily, et c'est pourquoi les acheteurs demandent les états d'exploitation T-12 (douze mois glissants), et pas seulement les rent rolls actuels.

Pour les actifs logistiques, le piège équivalent est différent : la vacance physique peut sembler faible (un entrepôt est « loué ») alors que le bail est un renouvellement de courte durée ou sous le marché signé sous contrainte, ce qui signifie que le loyer contractuel est très en retard sur le loyer de marché. Les analystes le vérifient via le mark-to-market spread, l'écart entre les loyers en place et les loyers de marché actuels, un sujet vif dans la logistique européenne compte tenu de la forte croissance locative des hubs de distribution prime comme les Pays-Bas et la région de la Ruhr en Allemagne ces dernières années.

🎬 [VIDEO: "Vacancy Rate vs Occupancy Rate Explained" - youtube.com - une courte explication distinguant l'occupancy physique de l'occupancy économique avec des exemples chiffrés, un bon renforcement du calcul central de cette leçon]

Référence rapide : fourchettes de benchmark (estimations, 2025-2026)

Tous les chiffres sont des estimations et varient fortement selon la métropole ; vérifiez toujours les données CBRE/JLL du trimestre en cours pour le marché précis que vous analysez.

Points clés

• La vacance physique mesure la surface vide ; la vacance économique mesure le revenu perdu du fait des concessions, des impayés et des baux sous le marché. Un immeuble peut être occupé physiquement à 95 % et n'afficher que 85-88 % d'occupancy économique.
• La net absorption suit la demande (surface occupée ajoutée sur une période) ; comparez-la aux nouvelles livraisons pour juger si la vacance d'un marché monte ou baisse.
• La stabilized occupancy est le benchmark d'underwriting utilisé par les prêteurs et les évaluateurs, typiquement 93-95 % pour le multifamily US et 94-96 % pour la logistique prime européenne (estimations) ; interrogez tout pro forma qui retient sensiblement plus.
• La valeur est portée par le NOI, et le NOI par la vacance économique, pas par le pourcentage d'occupancy affiché : demandez toujours le rent roll T-12 avant de faire confiance à un rapport de location.
• Le multifamily et l'industriel américains ont subi une pression sur la vacance liée à l'offre au milieu des années 2020 ; la logistique européenne est restée comparativement tendue en raison de contraintes structurelles de foncier et d'urbanisme.