Occupancy, Absorption und Vacancy: Benchmarks nach Asset-Klasse

# Occupancy, Absorption und Vacancy: Benchmarks nach Asset-Klasse

Eine Garden-Style-Wohnanlage in Austin meldet 95% Occupancy. Klingt gesund. Sieht man sich aber den Rent Roll genauer an, stellt man fest: Die Hälfte der Einheiten ist an Mieter mit Einzugsanreizen von sechs Wochen mietfrei vergeben, und die tatsächlich erzielte Effektivmiete liegt 12% unter der Nominalmiete. Das Gebäude sieht voll aus. Es verbrennt Geld. Diese Lücke zwischen dem, was ein Leasing-Office meldet, und dem, was die Gewinn- und Verlustrechnung zeigt, ist das Erste, was jeder Immobilienanalyst zu erkennen lernen muss.

Diese Lektion behandelt die zentralen Occupancy-Kennzahlen im US-Multifamily-Segment und in der europäischen Logistik, ihre Berechnung und die Benchmark-Bandbreiten, die Sie erkennen sollten, wenn Sie sie in einem Quartalsbericht von CBRE oder JLL sehen.

Physical Vacancy vs. Economic Vacancy

Physical Vacancy ist die einfachste Kennzahl: der Prozentsatz der vermietbaren Einheiten oder Quadratmeter, die zu einem Zeitpunkt leer stehen.

Physical Vacancy = Leerstehende Einheiten ÷ Gesamtzahl Einheiten

Ein Wohngebäude mit 200 Einheiten und 10 leeren Einheiten hat 5% Physical Vacancy bzw. 95% Physical Occupancy.

Economic Vacancy (auch Economic Occupancy Loss genannt) misst entgangene Mieteinnahmen, nicht entgangene Fläche. Sie erfasst Concessions, Zahlungsausfälle und Einheiten, die unter Marktmiete vermietet sind.

Economic Vacancy = (Gross Potential Rent − tatsächlich erzielte Miete) ÷ Gross Potential Rent

Rechenbeispiel:

• 200 Einheiten, Gross Potential Rent (GPR, die Miete, wenn jede Einheit zur vollen Marktmiete vermietet wäre) = 500.000 $/Monat
• 10 Einheiten leer (5% Physical Vacancy)
• Bei den 190 vermieteten Einheiten senken Concessions und Zahlungsverzug die Einnahmen um weitere 35.000 $
• Tatsächlich erzielte Miete = 500.000 $ − (10 Einheiten × 2.500 $ Durchschnittsmiete) − 35.000 $ = 440.000 $

Economic Vacancy = (500.000 $ − 440.000 $) ÷ 500.000 $ = 12%

Die Physical Occupancy liegt also bei 95%, die Economic Occupancy aber nur bei 88%. Diese 7 Prozentpunkte Differenz sind Concessions und Einnahmeausfälle, und sie sind unsichtbar, wenn Sie nur auf den Leasing-Report schauen. Genau so verliert ein „zu 95% vermietetes" Gebäude Geld: Die Schlagzeilenzahl misst Fläche, nicht Cash.

Erfahrene Eigentümer und Kreditgeber fragen immer nach der wirtschaftlichen Größe. Nennt ein Makler oder Sponsor nur die Physical Occupancy, ist das ein Signal, den Rent Roll anzufordern.

Net Absorption: die Nachfragekennzahl

Net Absorption misst die Veränderung der belegten Fläche über einen Zeitraum, also den Echtzeitwert der Nachfrage.

Net Absorption = Belegte Fläche (Periodenende) − Belegte Fläche (Periodenbeginn)

Sie verrechnet Neuvermietungen gegen Auszüge und Mietvertragsausläufe. Positive Net Absorption bedeutet, dass die Nachfrage schneller wächst als Fläche frei wird; negative Net Absorption (typisch in überversorgten Märkten) bedeutet, dass mehr Fläche frei wurde als vermietet.

Analysten stellen Net Absorption dem neuen Angebot (Completions) gegenüber, um die Marktrichtung zu beurteilen:

• Absorption > Completions → Vacancy sinkt, Vermieter gewinnen Preissetzungsmacht
• Absorption < Completions → Vacancy steigt, Concessions nehmen zu

US-Multifamily, Stand Ende 2025 (Schätzungen, Daten von CBRE und RealPage): Die nationale Multifamily-Vacancy lag bei rund 6-7%, erhöht gegenüber dem Vor-2022-Niveau von etwa 4-5%, im Wesentlichen weil eine mehrjährige Welle neuen Angebots (besonders in Sun-Belt-Metropolen wie Austin, Phoenix und Nashville) die Absorption überstieg. Die Net Absorption war in absoluten Einheiten historisch stark, das Angebot aber noch stärker, weshalb die Vacancy dennoch stieg. Das ist die klassische Falle „beides kann stimmen": starke Nachfrage und steigende Vacancy gleichzeitig.

Europäische Logistik, Stand Ende 2025 (Schätzungen, europäische Berichte von CBRE und JLL): Die Prime-Logistik-Vacancy in den westeuropäischen Kernmärkten (UK, Deutschland, Frankreich, Niederlande) lag überwiegend im Bereich von 4-6%, deutlich unter den 8-10%+ in vielen US-Industrial-Submärkten nach dem Überbau in der Zeit nach der Pandemie. Das europäische Logistikangebot war durch Flächenknappheit und strengere Planungsregime stärker begrenzt, was die Vacancy strukturell enger hält.

Stabilized Occupancy: der Underwriting-Benchmark

Wenn Kreditgeber und Gutachter einen Deal underwriten, verwenden sie nicht die aktuelle Occupancy, sondern die Stabilized Occupancy, also die langfristig tragfähige Belegungsquote, sobald sich eine Immobilie oder ein Markt normalisiert.

Typische Benchmarks für Stabilized Occupancy (Schätzungen, weit verbreitete Branchenerfahrungswerte):

• US-Multifamily: 93-95%
• US-Industrial/Logistik: 95-97%
• Europäische Logistik (prime): 94-96%
• Office (USA und Europa, seit 2020 strukturell schwächer): 85-90% in Gateway-Städten, niedriger in Sekundärmärkten

Wenn eine Pro-forma-Rechnung 97% Occupancy für eine suburbane Wohnanlage ansetzt, während sich der Submarkt bei 93% stabilisiert, ist das eine aggressive Annahme, die das prognostizierte Net Operating Income (NOI) aufbläht. Das ist einer der ersten Punkte, die man in jedem Deal Memo prüfen sollte.

Einen CBRE- oder JLL-Marktbericht lesen

Quartalsberichte zeigen für einen Submarkt typischerweise vier miteinander verbundene Größen:

1. Gesamtbestand (Stock)

2. Vacancy Rate

3. Net Absorption (Quartal und rollierende 12 Monate)

4. Im Bau / neue Completions

Der zu beobachtende Zusammenhang: Veränderung der Vacancy Rate ≈ (Completions − Net Absorption) ÷ Bestand. Übersteigen die Completions dauerhaft die Absorption, steigt die Vacancy von Quartal zu Quartal, und Sie sollten erwarten, dass Vermieter die Concessions erhöhen, um die Belegung zu halten. Genau deshalb weicht in überversorgten Märkten die Economic Vacancy von der Physical Vacancy ab.

CBRE, JLL, Cushman & Wakefield und Colliers veröffentlichen alle kostenlose Quartalsberichte nach Markt und Asset-Klasse; das ist eine wirklich nützliche (und kostenlose) Primärquelle. Siehe CBRE's US real estate market outlook research für aktuelle Zahlen nach Metropolregion.

Warum die Lücke für die Bewertung zählt

Economic Vacancy fließt direkt in das NOI ein, und das NOI ist das, was in Wert kapitalisiert wird.

NOI = GPR − Vacancy und Credit Loss − Betriebskosten

Wert = NOI ÷ Cap Rate

Liegt die Economic Vacancy bei 12% statt der gemeldeten 5% Physical Vacancy, ist das NOI deutlich niedriger und damit auch der Wert, bei jeder gegebenen Cap Rate (der Kapitalisierungsrate, im Grunde die unverschuldete Rendite, die ein KKDie durchschnittliche Zahl neuer Nutzer, die jeder bestehende Nutzer über Empfehlungen generiert. Über 1,0 verstärkt sich das Wachstum selbst und wird exponentiell.Vollständige Definition ansehen →äufer verlangt). Eine Immobilie, die allein über die Physical Occupancy vermarktet wird, kann 5-8% wertvoller erscheinen, als ihre tatsächliche wirtschaftliche Performance trägt. Das ist eine verbreitete Due-Diligence-Falle bei Multifamily-Akquisitionen, und deshalb fordern KKDie durchschnittliche Zahl neuer Nutzer, die jeder bestehende Nutzer über Empfehlungen generiert. Über 1,0 verstärkt sich das Wachstum selbst und wird exponentiell.Vollständige Definition ansehen →äufer T-12-Betriebsabrechnungen (trailing twelve months) an, nicht nur aktuelle Rent Rolls.

Bei Logistikobjekten sieht die entsprechende Falle anders aus: Die Physical Vacancy kann niedrig aussehen (ein Lager ist „vermietet"), während der Mietvertrag eine kurzfristige oder unter Druck abgeschlossene Verlängerung unter Marktniveau ist, die Vertragsmiete also deutlich hinter der Marktmiete liegt. Analysten prüfen das über den Mark-to-Market-Spread, die Differenz zwischen In-place-Mieten und aktuellen Marktmieten, ein aktuelles Thema in der europäischen Logistik angesichts des starken Mietwachstums in Prime-Distributionshubs wie den Niederlanden und dem deutschen Ruhrgebiet in den letzten Jahren.

🎬 [VIDEO: "Vacancy Rate vs Occupancy Rate Explained" - youtube.com - ein kurzer Erklärfilm, der Physical Occupancy von Economic Occupancy anhand durchgerechneter Zahlenbeispiele abgrenzt, nützliche Vertiefung der zentralen Rechnung dieser Lektion]

Schnellreferenz: Benchmark-Bandbreiten (Schätzungen, 2025-2026)

| Asset-Klasse | Region | Typische stabilisierte Vacancy | Anmerkungen |

|---|---|---|---|

| Multifamily | USA | 4-7% | Erhöht in Sun-Belt-Metropolen mit Überangebot |

| Logistik/Industrial | Europa (Kernmärkte) | 4-6% | Begrenzt durch Planungsrecht/Flächenknappheit |

| Logistik/Industrial | USA | 6-10% | Angebotswelle nach 2022 erhöhte die Vacancy |

| Office | USA/Europa Gateway | 10-20%+ | Strukturell beeinträchtigt durch Hybrid Work |

Alle Zahlen sind Schätzungen und variieren stark je Metropolregion; prüfen Sie immer die CBRE/JLL-Daten des aktuellen Quartals für den konkreten Markt, den Sie analysieren.

Key Takeaways

• Physical Vacancy misst leere Fläche; Economic Vacancy misst entgangene Einnahmen aus Concessions, Zahlungsausfällen und Mietverträgen unter Marktniveau. Ein Gebäude kann physisch zu 95% belegt sein und trotzdem 85-88% Economic Occupancy ausweisen.
• Net Absorption erfasst die Nachfrage (über eine Periode zusätzlich belegte Fläche); vergleichen Sie sie mit neuen Completions, um zu beurteilen, ob die Vacancy eines Marktes steigt oder fällt.
• Stabilized Occupancy ist der Underwriting-Benchmark von Kreditgebern und Gutachtern, typischerweise 93-95% für US-Multifamily und 94-96% für europäische Prime-Logistik (Schätzungen); hinterfragen Sie jede Pro-forma-Rechnung, die deutlich höher ansetzt.
• Der Wert wird vom NOI getrieben, und das NOI von der Economic Vacancy, nicht von der Schlagzeilen-Occupancy. Fordern Sie also immer den T-12-Rent-Roll an, bevor Sie einem Leasing-Report vertrauen.
• US-Multifamily und Industrial standen Mitte der 2020er-Jahre unter angebotsgetriebenem Vacancy-Druck; die europäische Logistik blieb aufgrund struktureller Flächen- und Planungsbeschränkungen vergleichsweise eng.