Flächenökonomie pro Quadratfuß und Quadratmeter, die die Qualität eines Deals offenlegt

# Flächenökonomie pro Quadratfuß und Quadratmeter, die die Qualität eines Deals offenlegt

Ein Makler legt Ihnen zwei Term Sheets vor. Ein Büroturm an der Park Avenue wird mit 95 Dollar pro Quadratfuß und Jahr angeboten. Ein Gebäude in der City of London mit 68 Pfund pro Quadratfuß und Jahr. Ihr Instinkt sagt: Die Londoner Fläche ist günstiger. Ihr Instinkt liegt falsch, oder ist zumindest unbelegt, denn die beiden Gebäude messen „einen Quadratfuß" möglicherweise nicht auf dieselbe Weise. Bei einem Eigentümer umfasst die Quadratfußzahl Stützen, Steigschächte und Lobbyflächen. Beim anderen nicht. Bevor Sie einen einzigen Dollar oder Pfund vergleichen, müssen Sie das MaMaUsing software to automate repetitive marketing tasks and campaigns, enabling personalisation at scale across channels like email, web, and social.Vollständige Definition ansehen →ßband vergleichen.

Das ist die häufigste Falle in der grenzüberschreitenden Immobilienanalyse: eine Angabe pro Quadratfuß (psf) oder pro Quadratmeter (psm) als saubere, vergleichbare Zahl zu behandeln, obwohl sie tatsächlich das Ergebnis eines Messstandards ist, der je nach Land und manchmal je nach Gebäude variiert.

Warum das MaMaUsing software to automate repetitive marketing tasks and campaigns, enabling personalisation at scale across channels like email, web, and social.Vollständige Definition ansehen →ßband vor der Miete zählt

In den USA arbeitet die Bürovermietung meist mit Standards, die von BOMA (Building Owners and Managers Association International) veröffentlicht werden. Der relevante Begriff ist rentable square feet (RSF), was typischerweise einen pro-rata-Anteil der Gemeinschaftsflächen (Lobbys, Korridore, Technikräume) einschließt, der jedem Mieter zugewiesen wird, aufgesetzt auf usable square feet (USF), also die Fläche, die der Mieter tatsächlich belegt. Das Verhältnis von RSF zu USF ist der load factor oder die Effizienzquote, häufig 10 bis 20 Prozent. Ein Mieter, der 10.000 RSF mietet, erhält also möglicherweise nur 8.300 bis 9.000 USF nutzbare Fläche.

In Großbritannien und großen Teilen Europas ist der neuere Standard IPMS (International Property Measurement Standards), herausgegeben von der IPMS Coalition, um die Flächenmessung global zu harmonisieren. IPMS 3 für Büros gibt es in mehreren Unterformen (IPMS 3A für exklusive Nutzung mit zugewiesenen Gemeinschaftsflächen, ähnlich RSF), aber viele Londoner Mietverträge werden noch auf Basis des älteren NIA (Net Internal Area) quotiert, der Stützen, Innenwände und andere Bauelemente konsequenter herausrechnet als BOMAs RSF.

Die praktische Folge: Ein Londoner NIA-Quadratfuß ist bei vergleichbarer Grundfläche in der Regel „dichter" und in der Anzahl geringer als ein US-amerikanischer BOMA-RSF-Quadratfuß, weil NIA mehr Konstruktionsfläche ausschließt. Das bedeutet: Eine auf NIA quotierte Londoner psf-Miete wirkt höher, eine auf RSF quotierte US-psf-Miete kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünstlich niedriger, wenn Sie die Schlagzeilenzahlen ohne Anpassung vergleichen.

Die zentrale Umrechnungskompetenz

Hier zählen zwei Umrechnungen, und das sind zwei verschiedene Probleme:

1. Einheitenumrechnung (Fuß zu Meter). Mechanisch: 1 Quadratmeter = 10,7639 Quadratfuß. Also entsprechen 600 €/qm/Jahr rund 600 € ÷ 10,7639 = 55,75 €/sqft/Jahr.

2. Standardumrechnung (Messbasis). Das ist der schwierigere, ermessensbehaftete Schritt. Es gibt keinen universellen Multiplikator, weil es auf das konkrete Layout des Gebäudes ankommt, aber die Marktpraxis liefert grobe Daumenregeln:

• Die Umrechnung von NIA auf eine BOMA-ähnliche Bruttomietfläche bringt typischerweise einen Aufschlag, meist geschätzt im Bereich von 10 bis 20 Prozent, weil Sie die Zuweisung der Gemeinschaftsflächen wieder hinzurechnen.
• Fragen Sie den Makler oder Agenten immer, welcher IPMS-Unterstandard oder Altstandard (NIA, GIA oder Gross External Area) der Londoner Angabe zugrunde liegt. Das ist offenlegbar und wird unter der Guidance der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) zunehmend standardisiert, die IPMS seit 2016 als empfohlene Praxis übernommen hat.

Rechenbeispiel: manhattan vs. london

Angenommen:

• Manhattan-Turm: quotiert mit 95 $/RSF/Jahr (BOMA-Standard, enthält ca. 15 % load factor).
• London-Turm: quotiert mit 68 £/sqft/Jahr auf NIA (keine Zurechnung von Gemeinschaftsflächen).

Schritt 1: Währungsumrechnung. Angenommener FX-Kurs von 1,27 $/1 £ (illustrativ, Kurse schwanken täglich, aktuelle Kurse etwa bei XE.com prüfen).

68 £ × 1,27 = 86,36 $/sqft/Jahr äquivalent, auf NIA-Basis.

Schritt 2: Standardanpassung. Um die Londoner NIA-Zahl mit der belasteten RSF-Zahl aus Manhattan vergleichbar zu machen, rechnen Sie einen geschätzten Aufschlag für Gemeinschaftsflächen hinzu. Mit einer konservativen Anpassung von 15 % (entspricht dem load factor von Manhattan, nur zur Illustration, tatsächliche Aufschläge variieren je Gebäude):

86,36 $ × 1,15 = 99,31 $/sqft/Jahr, RSF-äquivalent.

Schritt 3: Like-for-like vergleichen.

• Manhattan: 95,00 $/RSF/Jahr
• London (angepasst): 99,31 $/RSF-äquivalent/Jahr

Fazit: Sobald Sie sowohl um Währung als auch um Messbasis normalisieren, erzielt London tatsächlich eine höhere effektive Miete als Manhattan, rund 4,5 % höher, also das Gegenteil dessen, was die unbereinigten Schlagzeilenzahlen suggerierten (95 $ vs. 86,36 $).

Das ist die ganze Lektion in einer Rechnung: psf-Schlagzeilenzahlen ohne Normalisierung des Standards kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen Ihre Einschätzung umdrehen, welcher Asset teurer ist.

Weitere psf/psm-Kennzahlen, die man kennen sollte

Jenseits der Grundmiete sind einige verwandte Zahlen wesentlich, um einen Rent Roll oder ein Offering Memorandum zu lesen:

• Effektivmiete: Grundmiete minus amortisierter Wert der Incentives (mietfreie Zeiten, Mieterausbauzuschüsse). Eine Schlagzeilenmiete von 95 $/RSF mit 6 Monaten mietfrei bei einem 10-Jahres-Mietvertrag und einem Mieterausbauzuschuss (TI) von 75 $/RSF kann eine Effektivmiete von eher 80 bis 85 $/RSF haben. Fragen Sie immer nach der effektiven, nicht nur nach der nominalen Miete.
• Betriebskosten (opex) pro Quadratfuß: in den USA häufig separat quotiert bei „triple net"-Mietverträgen (NNN), bei denen Mieter Grundmiete plus ihren Anteil an Grundsteuern, Versicherung und Common Area Maintenance (CAM) zahlen. US-Büro-opex liegt je nach Markt schätzungsweise häufig im Bereich von 12 bis 20 $/RSF/Jahr. In großen Teilen Europas spielt die „service charge" eine ähnliche Rolle, ist aber je Land unterschiedlich gebündelt.
• Kapitalwert pro Quadratfuß/Quadratmeter: dient dem Benchmarking der Ankaufspreise. Ein Londoner Büro, das bei 1.200 £/sqft NIA gehandelt wird, ist ohne die oben gezeigten Währungs- und Standardanpassungen nicht direkt mit einem Büro in Midtown Manhattan bei 1.000 $/RSF vergleichbar.
• Kontext cap rate: Kapitalwert pro sqft und cap rate (Net Operating Income geteilt durch Immobilienwert) sind zwei Blickwinkel auf dasselbe Asset. Ein hoher psf-Preis bei niedrigem Net Operating Income pro Fuß deutet auf eine Renditekompression hin, die man gegen Benchmark-cap-rates für Prime-Büros prüfen sollte. Diese lagen nach Schätzungen in wichtigen Marktberichten 2025 bis 2026 (z. B. CBRE, JLL, Savills) für Prime-CBD-Büros in New York und London allgemein im Bereich von 4,5 % bis 6,5 %, variieren jedoch je Submarkt und bewegen sich mit den Zinsen.

Ein schnelles Sanity-Check-Framework

Wenn Sie in einem Deal-Dokument eine psf- oder psm-Zahl sehen, gehen Sie diese Checkliste durch, bevor Sie über Städte hinweg vergleichen:

1. Welcher Messstandard? BOMA RSF, IPMS 1/2/3, NIA, GIA. Fragen, wenn nicht angegeben.

2. Was ist in der Miete enthalten? Gross, net oder triple net. Kommt opex obendrauf?

3. Welche Währung und welches Datum des verwendeten FX-Kurses? FX bewegt sich täglich; notieren Sie das Datum jeder Umrechnung.

4. Nominalmiete oder Effektivmiete? Incentives kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen die Effektivmiete bei längeren US-Mietverträgen um 10 bis 25 % verschieben.

5. Wie sehen Laufzeit und Staffelstruktur aus? Ein 10-jähriger US-Mietvertrag mit 3 % jährlicher Steigerung verzinst sich völlig anders als ein britischer Mietvertrag mit 5-jährigen Mietanpassungen auf den „open market value".

🎬 [VIDEO: "Rentable vs Usable Square Feet Explained" - youtube.com/results?search_query=rentable+vs+usable+square+feet+explained - search for a current, well-reviewed explainer walking through BOMA load factor calculations with a simple office floor plan example]

Wichtigste Erkenntnisse

• Vergleichen Sie psf/psm-Zahlen nie über Märkte hinweg, ohne zuvor den Messstandard zu bestätigen (BOMA RSF vs. IPMS/NIA); das „MaMaUsing software to automate repetitive marketing tasks and campaigns, enabling personalisation at scale across channels like email, web, and social.Vollständige Definition ansehen →ßband" verändert die Zahl, noch bevor die Währung ins Spiel kommt.
• Für grenzüberschreitende Vergleiche ist eine zweistufige Normalisierung nötig: (1) Währung und Einheiten umrechnen (1 qm = 10,7639 sqft), dann (2) um Unterschiede im Messstandard anpassen, üblicherweise ein geschätzter Aufschlag von 10 bis 20 % beim Wechsel von NIA auf eine BOMA-ähnliche belastete Basis.
• Unterscheiden Sie immer Nominalmiete von Effektivmiete; mietfreie Zeiten und Mieterausbauzuschüsse kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen die echte Zahl prozentual zweistellig verschieben.
• Legen Sie opex/service charges und cap rates darüber, um von einer Schlagzeilenmiete zu einer belastbaren Einschätzung von Assetwert und Rendite zu kommen.
• Im Zweifel bitten Sie den Makler oder den Autor des Offering Memorandums, den Messstandard ausdrücklich zu benennen; RICS und die IPMS Coalition veröffentlichen beide kostenlose Referenzleitfäden genau zu diesem Zweck.