Yield-Kennzahlen lesen wie ein Immobilieninvestor

# Yield-Kennzahlen lesen wie ein Immobilieninvestor

Ein Makler bietet Ihnen einen Büroturm in Dallas mit einer „Cap Rate von 6 %" an. In derselben Woche bietet ein Makler in London ein Bürogebäude mit einem „Initial Yield von 6 %" an. Ihr Instinkt sagt Ihnen vielleicht, dass das dasselbe ist. Ist es nicht. Das eine ist eine Momentaufnahme des Ertrags im Verhältnis zum Preis. Das andere setzt eine bestimmte Mietvertragsstruktur, einen Mietanpassungsmechanismus und oft eine völlig andere Behandlung der Kosten voraus. Wer das verwechselt, zahlt als KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →äufer zu viel und bepreist als Kreditgeber das Risiko falsch.

Diese Lektion nimmt das Yield-Vokabular auseinander, das Leute, die wie Immobilieninvestoren klingen, von Leuten trennt, die nur Zahlen nachsprechen.

Der Kerngedanke: Yield ist Ertrag geteilt durch Preis

Jede Yield-Kennzahl beantwortet eine Frage: Wie viel Ertrag wirft dieser Vermögenswert im Verhältnis zu dem ab, was Sie dafür bezahlt haben?

Die allgemeine Formel:

Yield = Jährlicher Nettoertrag ÷ Kaufpreis (oder Wert)

Die Unterschiede zwischen US-amerikanischen und europäischen Konventionen liegen darin, wie „jährlicher Nettoertrag" definiert wird und welche Annahmen hinter kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünftigen Erträgen stehen.

US-Konvention: die Capitalization Rate (Cap Rate)

In den USA ist die dominante Kennzahl die Cap Rate, kurz für Capitalization Rate.

Cap Rate = Net Operating Income (NOI) ÷ Kaufpreis

NOI ist die Mieteinnahme minus Betriebskosten (Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung, Property Management), aber *vor* Kapitaldienst und Investitionsausgaben. Es ist eine verschuldungsneutrale, zukunftsgerichtete Größe, üblicherweise der für die nächsten 12 Monate erwartete NOI (je nach Konvention „forward" oder „in-place" NOI genannt).

Rechenbeispiel:

Ein Bürogebäude wird für 20 Mio. USD verkauft. Der In-place-NOI beträgt 1,2 Mio. USD.

Cap Rate = 1.200.000 USD ÷ 20.000.000 USD = 6,0 %

Einfach. Aber die Zahl verbirgt viel: Wie lange laufen die Mietverträge? Steht ein Auszug eines Mieters bevor? Ist der NOI „stabilisiert" (normalisiert) oder enthält ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → eine bald endende mietfreie Periode? Zwei Gebäude mit derselben Cap Rate von 6 % kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen sehr unterschiedliche Risiken tragen, wenn eines 10-Jahres-Mietverträge mit Mietern im Investment-Grade-Bereich hat und das andere Mieter auf Monatsbasis.

Stand 2025 werden US-Büro-Cap-Rates für Prime-Objekte mit guter Vermietung in Top-Märkten auf 6 % bis 8 % geschätzt, wobei Distressed- oder älterer Bürobestand oft höher quotiert wird (Schätzung, variiert deutlich je nach Markt und Objektqualität; institutionelle Benchmark-Daten siehe NCREIF).

Europäische Konvention: Initial Yield und Equivalent Yield

Kontinentaleuropa und Großbritannien nutzen ein anderes Vokabular, das in einer Bewertungstradition wurzelt, die *aktuelle* Erträge von *kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünftigem* Ertragspotenzial trennt.

Initial Yield

Das ist der europäische Verwandte der Cap Rate, allerdings auf Bruttobasis vor bestimmten Kosten berechnet.

Initial Yield = Jährliche Passing Rent ÷ Brutto-Kaufpreis (inklusive Erwerbsnebenkosten)

„Passing Rent" meint die aktuell gezahlte Miete, keine normalisierte oder prognostizierte Größe. Entscheidend: Die britische Konvention rechnet Erwerbskosten (Stamp Duty, Rechtsberatung, Maklerhonorare) in den Nenner ein, was typischerweise geschätzte 5 % bis 7 % auf den Preis aufschlägt, je nach Jurisdiktion und Transaktionsgröße. Schon das allein macht einen britischen Initial Yield niedriger als eine US-Cap-Rate, die für dasselbe Gebäude bei derselben Miete berechnet wird, rein wegen des Nenners.

Equivalent Yield

Hier wird die europäische Praxis tatsächlich differenzierter als die einfache Cap Rate. Der Equivalent Yield ist ein gewichteter Durchschnitt zwischen dem Initial Yield (Ertrag heute) und dem Reversionary Yield (Ertrag, sobald die Immobilie ihren geschätzten Mietwert, den ERV, bei der nächsten Mietanpassung oder Vertragsverlängerung erreicht).

Warum ist das relevant? Europäische Mietverträge, besonders in Großbritannien, haben historisch lange Laufzeiten mit periodischen Mietanpassungen (oft alle 5 Jahre) statt der in US-Verträgen üblichen jährlichen Steigerungen. Liegt die Passing Rent unter der aktuellen Marktmiete (die Immobilie ist „under-rented"), steckt eine Steigerung schon drin. Der Equivalent Yield fängt diese Erwartung in einem einzigen Diskontsatz ein und wird faktisch wie ein Internal Rate of ReturnInternal Rate of ReturnThe Internal Rate of Return is the discount rate that makes a project's net present value equal zero. It expresses an investment's expected annualized return.Vollständige Definition ansehen → (IRRIRRThe Internal Rate of Return is the discount rate that makes a project's net present value equal zero. It expresses an investment's expected annualized return.Vollständige Definition ansehen →) auf den Ertragsstrom verwendet.

Rechenbeispiel:

Ein Londoner Büro ist zu einer Passing Rent von 2 Mio. £ pro Jahr vermietet, die aktuelle Marktmiete (ERV) für vergleichbare Flächen liegt aber bei 2,4 Mio. £. Der Mietvertrag hat in 3 Jahren eine Mietanpassung.

• Initial Yield bei einem Bruttopreis von 30 Mio. £: 2.000.000 £ ÷ 30.000.000 £ = 6,67 %
• Reversionary Yield (sobald die Miete auf ERV steigt): 2.400.000 £ ÷ 30.000.000 £ = 8,0 %
• Der Equivalent Yield liegt zwischen beiden, gewichtet nach Timing, in diesem vereinfachten Fall geschätzte 7,2 % bis 7,4 %, was widerspiegelt, dass die Steigerung in Jahr 3 kommt und nicht sofort.

Eine US-Cap-Rate hat kein eigenes Pendant zu diesem Reversion-Konzept. US-Gutachter bauen den Mietsprung stattdessen in einen mehrjährigen Discounted Cash FlowDiscounted Cash FlowDiscounted Cash Flow (DCF) is a valuation method that estimates an asset's value by projecting future cash flows and discounting them to present value using a required rate of return.Vollständige Definition ansehen → (DCFDCFDiscounted Cash Flow (DCF) is a valuation method that estimates an asset's value by projecting future cash flows and discounting them to present value using a required rate of return.Vollständige Definition ansehen →) ein und nennen eine „Going-in Cap Rate" neben einer separaten „Terminal Cap Rate" für den Exit.

Warum dieselbe Zahl unterschiedliches Risiko bedeuten kann

Zurück zum Einstieg: eine Cap Rate von 6 % in Dallas und ein Initial Yield von 6 % in Frankfurt.

| Merkmal | US-Cap-Rate 6 % | Europäischer Initial Yield 6 % |

|---|---|---|

| Kostenbasis | Schließt Transaktionskosten meist aus | Britische Konvention rechnet Erwerbskosten in den Nenner ein |

| Ertragsbasis | Oft „in-place" oder Forward-NOI über 12 Monate | Strikt aktuelle Passing Rent |

| Mietvertragsstruktur | Oft kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ürzere Laufzeiten, jährliche Steigerungen | Längere Laufzeiten, gestufte Mietanpassungen |

| KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünftige Erträge | Über separaten DCFDCFDiscounted Cash Flow (DCF) is a valuation method that estimates an asset's value by projecting future cash flows and discounting them to present value using a required rate of return.Vollständige Definition ansehen → / Terminal Cap Rate erfasst | Über Equivalent/Reversionary Yield erfasst |

Die praktische Konsequenz: Ein europäischer Initial Yield von 6 % auf ein under-rented Gebäude mit Mietanpassung in zwei Jahren kann risikoadjustiert der bessere Deal sein als eine US-Cap-Rate von 6 % auf ein voll vermietetes Gebäude ohne Upside. Gleiche Schlagzeile, andere Geschichte darunter.

Als belastbare öffentliche Referenz für britische Definitionen von Bewertungs-Yields ist das RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) Red Book das standardsetzende Werk, dessen Namen man kennen sollte.

Einen quotierten Yield in der Praxis lesen

Wenn Ihnen jemand eine Yield-Zahl vorlegt, stellen Sie vier Fragen, bevor Sie sie mit irgendetwas vergleichen:

1. Brutto oder netto nach Kosten? US-Cap-Rates sind typischerweise netto nach Transaktionskosten; britische Initial Yields rechnen sie typischerweise in den Nenner ein.

2. Passing Rent oder prognostizierte Miete? Eine Cap Rate auf „Pro-forma"-NOI (die optimistische Zukunftszahl des Managements) ist nicht dasselbe wie eine auf den tatsächlichen NOI der Vergangenheit.

3. Wie ist die Mietvertragsstruktur? Lange Mietverträge mit festen Anpassungen (üblich in Kontinentaleuropa, in Märkten wie Frankreich und den Niederlanden oft inflationsindexiert) verhalten sich anders als US-Mietverträge mit jährlichen Steigerungen von 2 % bis 3 %.

4. Gibt es Reversion? Liegt die Passing Rent unter Markt, fragen Sie nach Reversionary und Equivalent Yield, nicht nur nach dem Initial Yield.

Eine schnelle Plausibilitätsformel, die man sich zum Triangulieren jedes Deals einprägen sollte:

Approximate Value = Stabilized NOI / Target Cap Rate

Example: NOI of $1.5M, target cap rate of 6.5%
Value ≈ $1,500,000 / 0.065 ≈ $23.1 million

Diese „direkte Kapitalisierung" ist der schnellste Sanity Check, der in beiden Märkten vor einem vollständigen DCFDCFDiscounted Cash Flow (DCF) is a valuation method that estimates an asset's value by projecting future cash flows and discounting them to present value using a required rate of return.Vollständige Definition ansehen → genutzt wird.

Key Takeaways

• Cap Rate (USA) = NOI ÷ Kaufpreis, typischerweise ohne Transaktionskosten; eine Momentaufnahme, kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünftiges Mietwachstum wird separat über DCFDCFDiscounted Cash Flow (DCF) is a valuation method that estimates an asset's value by projecting future cash flows and discounting them to present value using a required rate of return.Vollständige Definition ansehen →- und Terminal-Cap-Rate-Annahmen abgebildet.
• Initial Yield (Europa/UK) = Passing Rent ÷ Bruttopreis, oft inklusive Erwerbsnebenkosten im Nenner, was den Yield gegenüber einer Berechnung im US-Stil auf denselben Ertrag mechanisch senkt.
• Equivalent Yield verbindet aktuellen Ertrag und kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →ünftigen Reversionsertrag in einer Rate und spiegelt damit die britische/europäische Praxis langer Mietverträge mit periodischen Mietanpassungen statt jährlicher Steigerungen im US-Stil.
• Derselbe Schlagzeilen-Prozentsatz kann sehr unterschiedliche Risikoprofile darstellen: Fragen Sie immer, ob der Yield brutto oder netto nach Kosten ist, ob ererThe ratio of interactions (likes, comments, shares) to reach for a given piece of content, used to gauge how well audiences respond relative to how many people saw it.Vollständige Definition ansehen → auf Passing Rent oder prognostizierter Miete basiert und ob Reversion eingerechnet ist.
• Nutzen Sie die direkte Kapitalisierung (NOI ÷ Cap Rate) als schnelle Wertprüfung, aber behandeln Sie sie als Ausgangspunkt, nicht als Ersatz für eine vollständige Cash-Flow-Analyse Mietvertrag für Mietvertrag.