Jenseits von RevPAR: GOPPAR, TRevPAR und die Profit-pro-Zimmer-Hierarchie

# Jenseits von RevPAR: GOPPAR, TRevPAR und die Profit-pro-Zimmer-Hierarchie

Zwei Hotels weisen den identischen RevPAR von 150 $ aus. Eines ist ein profitables Asset. Das andere verliert still bei jedem verkauften Zimmer Geld. RevPAR kann Ihnen nicht sagen, welches welches ist, und wenn Sie aus diesem Modul nur eine Sache mitnehmen, dann diese.

Warum RevPAR an seine Grenzen stößt

RevPAR (Revenue Per Available Room) wird berechnet als:

RevPAR = Zimmerumsatz ÷ verfügbare Zimmer

oder gleichbedeutend:

RevPAR = ADR (Average Daily Rate) × Auslastung

Es ist die Standard-Kennzahl der Branche, weil sie einfach ist und weil STR (das wichtigste Benchmarking-Unternehmen für Hospitality-Daten, heute Teil von CoStar) sie weltweit berichtet. Aber RevPAR betrachtet ausschließlich den Zimmerumsatz. Ignoriert werden:

• Food & Beverage (F&B): Restaurants, Roomservice, Bankette
• Spa, Golf, Parken, Minibar
• Kosten: Personal, Energie, Vertriebskommissionen, Franchisegebühren

Zwei Hotels kkThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →önnen denselben RevPAR erreichen und dabei völlig unterschiedliche Geschäfte betreiben. Das ist die Falle.

TRevPAR: der Blick auf den Gesamtumsatz des Hotels

TRevPAR (Total Revenue Per Available Room) behebt das Scope-Problem:

TRevPAR = Gesamtumsatz des Hotels ÷ verfügbare Zimmer

Der Gesamtumsatz umfasst Zimmer, F&B, Spa, Events, Parken und sonstige Nebenerlöse. Ein Resort mit gut ausgelastetem Spa und drei Restaurants kann einen TRevPAR weit über seinem RevPAR haben. Bei einem Budget-Hotel ohne Restaurant liegt der TRevPAR nahe am RevPAR, weil es kaum etwas anderes zu verkaufen gibt.

TRevPAR zeigt, wie gut ein Haus darin ist, aus den vorhandenen Gästen Umsatz außerhalb des Zimmers zu ziehen. Über Profitabilität sagt es noch nichts.

GOPPAR: hier kommt endlich der Gewinn ins Spiel

GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room) ist die Kennzahl, die ein gutes Asset tatsächlich von einer guten Top Line trennt:

GOPPAR = Gross Operating Profit (GOP) ÷ verfügbare Zimmer

GOP (Gross Operating Profit) ist der Gesamtumsatz abzüglich der Abteilungskosten (Housekeeping, Wareneinsatz F&B, Personal an der Rezeption) und der nicht zugeordneten Betriebskosten (Sales & Marketing, Verwaltung, Energie, Instandhaltung), aber *vor* Fixkosten wie Miete, Versicherung, Grundsteuer und Abschreibung. Grundlage ist das USALI-Framework (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry), der Standardkontenrahmen in der US-amerikanischen und europäischen Hotelbuchhaltung.

GOPPAR beantwortet die Frage, die Eigentümer wirklich interessiert: Wie viel operativen Gewinn habe ich heute pro Zimmer in meinem Bestand erwirtschaftet?

Rechenbeispiel: gleicher RevPAR, andere Realität

Angenommen, zwei Hotels mit je 200 Zimmern, eine Nacht, derselbe Markt.

Hotel A (Limited Service, Markenhotel an der Ausfallstraße)

• Auslastung: 75 %, ADR: 200 $ → RevPAR = 150 $
• Zimmerumsatz: 150 verkaufte Zimmer × 200 $ = 30.000 $
• Kein F&B, minimale Nebenerlöse: +1.000 $ (Automaten, Parken)
• Gesamtumsatz = 31.000 $ → TRevPAR = 31.000 $ / 200 = 155 $
• Betriebskosten (schlanke Besetzung, keine KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →üche): 18.000 $
• GOP = 31.000 $ − 18.000 $ = 13.000 $ → GOPPAR = 65 $

Hotel B (Full Service, Stadthotel mit Restaurant, Bar, Bankettflächen)

• Auslastung: 60 %, ADR: 250 $ → RevPAR = 150 $
• Zimmerumsatz: 120 verkaufte Zimmer × 250 $ = 30.000 $
• F&B- und Event-Umsatz: +25.000 $
• Gesamtumsatz = 55.000 $ → TRevPAR = 55.000 $ / 200 = 275 $
• Betriebskosten (F&B-Personal, KKThe average number of new users each existing user generates through referrals. Above 1.0, growth compounds on itself and becomes exponential.Vollständige Definition ansehen →üchenkosten, Bankettaufbau, höhere Energiekosten): 46.000 $
• GOP = 55.000 $ − 46.000 $ = 9.000 $ → GOPPAR = 45 $

Gleicher RevPAR (150 $). TRevPAR bei Hotel B fast doppelt so hoch (275 $ vs. 155 $). Aber GOPPAR ist bei Hotel B niedriger (45 $ vs. 65 $).

Hotel B wirkt auf der Top Line beeindruckender (es verkauft mehr, macht mehr, fühlt sich betriebsamer an), aber seine Kostenstruktur frisst den Mehrumsatz auf. Hotel A, so langweilig es aussieht, wandelt Umsatz effizienter in Gewinn um. Ein Investor, der nur auf RevPAR screent, hätte das komplett übersehen. Ein Investor, der auf TRevPAR screent, wäre in die entgegengesetzte Richtung zum falschen Schluss gekommen.

Die Hierarchie im Zusammenspiel lesen

Denken Sie an die drei Kennzahlen als funnelfunnelThe customer journey from awareness to purchase, typically Awareness, Interest, Consideration, Decision, Action, with prospects narrowing at each stage.Vollständige Definition ansehen →, der sich jeweils weiter verengt, hin zu dem, was für unterschiedliche Stakeholder zählt:

| Kennzahl | Was sie misst | Wen es am meisten interessiert |

|---|---|---|

| RevPAR | Effizienz des Zimmerumsatzes | Revenue Manager, Marken-Benchmarking |

| TRevPAR | Umsatzabschöpfung im gesamten Hotel | GMs, die Nebenerlöse optimieren (Spa, F&B) |

| GOPPAR | Operative Profitabilität pro Zimmer | Eigentümer, Asset Manager, Kreditgeber |

Steigender RevPAR bei flachem oder fallendem GOPPAR ist ein Warnsignal: Meist bedeutet es, dass Kosten (Personal, Energie, Vertriebskommissionen von OTAs wie Booking.com oder Expedia) schneller steigen als der Umsatz. Das ist seit 2022 bis 2023 ein Dauerthema in den US- und europäischen Märkten, weil Lohninflation und Energiekosten die Margen drückten, während sich die ADRs nach der Pandemie erholten.

Benchmarks zur Orientierung (Schätzwerte, nur als Richtung nutzen)

• US-Full-Service-Hotels: GOPPAR lag typischerweise in einer Spanne von etwa 70 $ bis 110 $ pro verfügbarem Zimmer und Tag, je nach Markt und Jahr, laut CBREs jährlicher Umfrage Trends in the Hotel Industry (Schätzung, variiert deutlich nach Chain Scale und Markt).
• Europäische Hotels: GOPPAR-Margen (GOP in % des Gesamtumsatzes) lagen historisch bei Full-Service-Häusern meist um 30 % bis 40 %, laut Benchmarking-Daten von HotStats/STR (Schätzung, Vergleiche vor und nach der Pandemie unterscheiden sich je nach Land).
• Eine häufig zitierte Faustregel der Branche: Eine GOP-Marge (GOP ÷ Gesamtumsatz) über rund 35 % bis 40 % gilt für ein Full-Service-Hotel als stark; Limited-Service-Hotels erreichen wegen ihrer schlanken Kostenbasis oft höhere Margen (50 %+).

Behandeln Sie das immer als Richtwert. Tatsächliche Benchmarks verschieben sich jährlich und je nach Markt; prüfen Sie aktuelle Publikationen von STR, CBRE oder HFTP, bevor Sie Zahlen in einer echten Analyse oder einem Investment-Memo verwenden.

Warum das für Deal-Making und Asset Management zählt

Private Equity und Hotel-REITs (Real Estate Investment Trusts, also börsennotierte Gesellschaften, die ertragbringende Immobilien halten) kalkulieren Deals auf Basis von GOPPAR-Verläufen, nicht allein auf RevPAR. Eine Markenkonversion oder Renovierung, die den RevPAR hebt, aber Kostenstellen hinzufügt (ein neues Restaurantkonzept, ein erweiterter Spa), braucht eine GOPPAR-Prognose, um zu belegen, dass sich die Investition lohnt.

Franchiseverträge und Managementverträge nutzen GOP häufig als Basis für Incentive Management Fees. Das heißt, der Bonus des GMGMGross margin is the share of revenue left after subtracting the direct cost of producing goods or services, expressed as a percentage of revenue.Vollständige Definition ansehen → hängt oft buchstäblich an dieser Zahl, nicht an Auslastung oder RevPAR.

Deshalb sind Hotelmanagementgesellschaften auch so besessen von Kostenkontrolle bei F&B und Payroll: Das ist der schnellste Hebel zwischen TRevPAR und GOPPAR. Ein Resort kann spektakuläre Nebenerlöse haben und trotzdem einen mittelmäßigen GOPPAR ausweisen, wenn Bankettpersonal und Wareneinsatz nicht straff gesteuert werden.

🎬 [VIDEO: "Hotel Financial Metrics Explained: RevPAR, GOPPAR, TRevPAR" - youtube.com - suchen Sie nach Hospitality-Finance-Kanälen, die USALI-basierte Kennzahlen mit durchgerechneten Hotel-P&L-Beispielen behandeln]

Zentrale Erkenntnisse

• RevPAR (Zimmerumsatz ÷ verfügbare Zimmer) misst nur die Zimmerperformance und ignoriert F&B, Spa sowie sonstige Nebenerlöse und Kosten vollständig.
• TRevPAR (Gesamtumsatz ÷ verfügbare Zimmer) erfasst die Top Line des gesamten Hotels, sagt aber nichts über Profitabilität.
• GOPPAR (Gross Operating Profit ÷ verfügbare Zimmer) ist das ehrlichste Signal für Profitabilität pro Zimmer und die Kennzahl, auf die Eigentümer, Kreditgeber und Asset Manager letztlich kalkulieren.
• Identischer RevPAR kann sehr unterschiedliche Kostenstrukturen verdecken: Ein schlankes Limited-Service-Hotel kann pro Zimmer mehr verdienen als ein gut ausgelastetes Full-Service-Hotel, wie das Rechenbeispiel zeigt.
• Nutzen Sie USALI-basierte GOP-Margen (rund 35 bis 40 %+ für Full Service, höher für Limited Service, beides Schätzwerte) als Plausibilitätscheck, prüfen Sie sie aber immer gegen aktuelle Benchmarks von STR, CBRE oder HFTP, bevor Sie sie in einer echten Analyse verwenden.